Ⅰ. 서

2차시험 성적

실무: 45.5 이론:50.5 법규:58     평균51.33

2. 개별요인

●지거국 수학과 출신

●관련베이스: 보험계리사 1차 준비중으로 경제학을 조금 공부한 상태였음(기출50점 받을 수준)

●하우패스 온라인 1,2차 강의수강 +GS만 실강수강

●수험기간: 2022년 1월9일 진입~ 2023년 7월 15일 2차시험합격 (약 1년6개월) *경제베이스

●공부시간

●감정평가사 준비 이유:

보험계리사를 준비하던중 해당 자격증은 2차 5과목 및 5년유예 제도로 인해 시간을 최대한 단축시켜 합격 및 취직을 해도 3년은 걸리겠다고 생각했습니다. 그러나 아버지 지인중에 평가사가 있었고 군 시절 분대장이 31기로 합격한 것을 기억해 무작정 전화를 걸었고 2년만에 붙을 수 있는지 물었습니다. 본인도 2년차에 합격했다는 말에 나도 그럼 가성비로 2년 뚫어보자는 생각으로 솔직히 감정평가사를 준비하게 되었습니다.

Ⅱ. 1차공부방법(간략히)

1차 수기는 지난번에도 작성한적이 있어 간략하게만 언급하겠습니다.

저는 경제학 베이스를 가지고 감정평가사 시험에 진입했습니다. 노무사, 회계사, 평가사 기출을 풀어도 60분동안 40~50점은 맞을 실력이었으니 어느정도 뼈대는 있었습니다.

1월9일에 진입하여 한달동안은 기본강의만 들었습니다.

첫2주는 회계/민법을 들었고 뒤2주는 부동산/감관법을 들었는데

하루일과는 4시간 강의(약6강) 1시간복습 4시간강의 1시간복습으로 10시간~11시간정도

순공부시간이 나왔습니다. 이때는 일단 기본강의부터 해치운다는 마인드로 후딱들었습니다. 나름 이해력이 괜찮은편이라 한번 들어도 죽을만큼 어렵고 힘들진 않았던 것 같아요.

이후 한달은 회, 민/ 경, 부,감 OR 회,민,부/경 감 이런식으로 쪼개서 회,경을 2일에 한 번씩하는 공부법을 택했습니다. 휘발성이 강한 회계와 기본기가 중요한 경제학을 자주 봐야 한다고 생각했어요. 일단 문제 풀이를 하면서 틀리면 답지를 보고 익히고, 회계같이 너무 어려운 건 그때만 강의를 찾아들었습니다. 지금 와서는 몇 회독인지 기억도 안 날 정도로 회계 문풀집을 회독한 기억이 있습니다. 강의에 의존하는 성격이 아닌지라 문풀 부터는 혼자 하는게 더  효율이 좋았던 것 같아요. 저처럼 시간이 부족하신 분들은 문풀, 핵심요약, 스피드, 마무리특강같은 강의를 스킵하는 편이 좋아보입니다.

*단, 감관법은 최소 기본+핵심요약+마무리까지는 듣는게 좋아요 상곤쌤의 노랫말 암기는 계속들어야 훨씬 도움되거든요. 나도모르게 흥얼거리고 2차시험이 끝난 지금도 생각납니다.

시험까지 마지막 한 달은 지난 10~15년 기출을 하루에 하나씩 풀고 오답정리 및 매일매일 암기사항들을 외웠습니다. 기출1회독 후에는 프라임, 하패, 설법, 합법 등 모든학원의 3회분모의고사를 구매해 시험전날까지 실전같이 연습했습니다.

평균60점만 맞으면 되는 1차시험이기에 시험 직전2일부터는 이미 준비가 다된 상태였습니다.

회계만 55점이고 평균 72점을 맞았습니다. 저처럼 단기간에 준비하는 분들이 오히려 짧고 굵게해서 평균점수는 잘 나오는 것 같네요. 1차수험기간이 긴분들은 2차를 같이 준비하면서 1차를 소홀히 하지 않았으면 좋겠습니다. 1차 시험에 떨어지면 1년 버리는게 아니라 최소 2년 버린다는 생각을 갖고 보수적으로 공부하셨으면 좋겠습니다. (동차합격은 정말 힘듭니다, 물리적으로나 신체적으로나요)

*종종 1차과목이 2차와는 연관성이 적어서 1차공부에 너무 집중하지 않아도 된다고 하는데 제 생각에는 절대 아닙니다. 부동산 및 전체적인 경기의 흐름, 시장의 변화를 경제학원론에 배우고, 실무,법규, 이론을 하기 위한 기본적인 단어와 감정평가방법 등을 부동산학원론에 배웁니다. 또한 법규에 도움이 되는 부동산공시법, 감정평가법 등을 감관법에서 배웁니다.

솔직히 민법과 회계는 관계가 그나마 적긴한데 기업가치파트에 회계지식이 있으면 좋은면도 있습니다. 마지막으로 실무의 정비사업 파트를 위한 것을 감관법에서 배우니 절대 대충하지 마시길 바랍니다. 34회 법규 4번 ‘사무소 개설’논점은 감관법에서 이상곤t가 신고규정이 삭제가 되었다는 것을 알려주어 2차시험까지 그 기억이 이어졌고, 방어를 잘 했다고 생각합니다.

Ⅲ. 2차공부방법

실무(45.5)

실무에 대한 베이스가 1도없이 시작했습니다. 처음에는 황현아T의 쪼렙탈출+김사왕T 기본이론을 투트랙으로 들으면서 실무연습문제집+1000점(박문각)을 같이 풀었습니다. 실무연습은 기본을 다지고 황T의 강의를 들을 수 있는 장점이 있지만 문제의 양이 적고 너무 쉽다고 생각했습니다. 이건 강의 들을 때 만 살짝 풀고 실질적으론 1000점을 거의 7회독 한 것 같습니다.

이 후에는 기본이론 진도에 맞춰 중급 문제집을 풀었고 이것도 최소5회독 이상은 했습니다.

처음엔 목차, 푸는 방법, 답안지 쓰는 방법 모두 몰라 어려웠지만 답지보면서 풀고 익히고

어떤 자료가 있을 때 어떤 방식을 쓰는지, 어떻게 작성하는지, 필수로 나와야하는 멘트가 뭔지 이해하면서 풀었습니다. 단순히 수학문제집처럼 문제만 푸는 것이 아니라 생각을 하고 해당 논점이 나왔을 때 목차나 답안작성 방식이 알고리즘화 되어 현출되어야 합니다.

문제만 푸는 행동은 절대절대 비추천입니다.

4월~7월까지는 기본이론1을 수강했고 1000점, 하패 종합, 유도은 순환문제를 풀었습니다.

7월~10월까진 기본이론2를 수강했습니다. 4~10월 까지는 실무를 7: 1.5: 1.5로 공부했고 하루에 200~300점은 풀었습니다. (식을 써놓고 계산기만 안친 경우도 있음)

10월에 첫 2차 결과가 나온 후에는 이미 제 실무 실력이 궤도권에는 올랐음을 느꼈습니다. 그러나 기출문제 풀이에서 벽을 느꼈습니다. 시간 내에 못 들어온적이 없는데 기출은 풀때마다 100분안에 못 들어오는걸 보고 실무가 궤도권에 안 올랐다고 생각 했습니다 ㅎㅎ

김사왕T의 기출문제집 답안을 보면서 어떻게 하면 시간을 줄이기 위해 어려운건 쳐내고 필요한건 적는지 방법을 연구했습니다. TABLE을 그릴때도 –3%상승- 이런식으로 적으려하고 시간 관리 + 완주를 최우선으로 두고 공부했습니다.

*항상 어떤 멘트를 써야할지 정해두고 시간을 줄이기위한 모든 방법을 연구했다고 자부합니다

23년 1월부터는 실무는 매일 100점씩만 풀면서 틀렸던걸 포스트잇에 정리해뒀습니다. 오전 일과인 8~12시까지 100점 풀고 복기, 오답 정리, 기본서 조금 읽기 이런식으로 공부했습니다. 시험이 가까워질수록 실무시간을 줄이고 이,법에 집중하게 되더라구요.

정리: 논점별, 물건별 답안작성 알고리즘을 짜놓고 문제분석을 하면서 머릿속에 구상해라.

의미 없는 문제 풀이는 절대 절대 하지말자. 항상 시간 줄일방법, 완주할 방법을 생각해야함.

단, 하우패스 강의는 너무 많고 오래 걸리니 나처럼 강의에 의존하지 않는사람은 전년도 강의를 사서 돌리는 것을 추천함. (초시 2차때 조금이라도 비벼보는게 이득)

마지막으로 올해 시험과 같이 난이도가 있는 경우 사례틀리고 해도 내가 선택한 사항들에 대한 ‘근거’를 다 적으면 점수 받을 수 있습니다. 내가 선택한 사항의 근거를 적는 연습을 해보세요.

2. 이론(50.5점)

이론은 오성범T 풀 강의 들었습니다. 오T의 장점은 추상적인 이론을 대목차부터 소 목차로 분류하여 해당 논점이 문제로 나왔을 때 큰 틀에서 세부적인 내용으로 생각나게끔 학습을 시키십니다. 스스로 목차화 하여 서브를 만드는 것을 추천드리며, TOP- DOWN 방식으로 이론답안을 써서 내가 아는 내용을 논리적으로 보일 수 있다고 생각합니다. 물어본 말에만 대답하는 것은 당연히 좋지만 이론과목 특성상 그러기가 쉽지 않아서 수재가 아닌 이상 곁가지들을 쓸필요가 있다고 보입니다.

오T 문풀과정과 GS를 들으면서 알게된 내용을 서브에 정리하고, 답안지쓰는 방법을 계속 연구했습니다. 기본적으로 오T의 기출문제집을 바탕으로 답안지를 작성했고 항상 ‘나는 오성범이다. 나는 오성범이다’ 생각하면서 목차를 짰습니다. 100점의 목차를 10~15분동안 생각해서 짜놓고 한번에 답안작성을 다하는 방식으로 했습니다.

전반적으로 gs1기때 까지는 의의도 덜외운 상태였고, 내용도 숙지가 덜 되어 오픈북으로 진행했습니다. gs2기때 부터는 모르는 것이라도 절대 책을 펴보지 않았으며 다른 강사의 문제와 답안을 같이보며 어떤식으로 적는 것이 나한테 맞는지 찾아가려고 했습니다.

총론은 내가 만들어둔 서브를 보면서 큰 흐름을 계속 입력했으며 세부내용은 어정민t의 기본서를 읽으면서 채웠습니다. (오t 교재는 부실하고, 경저는 너무 많았음) 다만, 깊은 내용이 무엇인지 궁금 할때는 경응수 저를 읽으면서 채웠습니다.

각론은 일단 실무와의 콜라보가 중요하다고 생각합니다. 비교적 실무공부를 많이했기 때문에 각종 물건별 평가방식이 숙제된 상태였으며 과수, 입목 등 일반적이지 않은 물건에 대한 문제가 나오면 실무 문제풀이 목차를 떠올리면서 답안을 작성했습니다. 의의, 평가 방법 등을 떠 올리고 주방식, 부방식을 목차로 잡는등 유연하게 대처하려 했습니다.

시험이 얼마 안남았을때는 기본서, 서브, 의의노트를 계속보고 100점 풀기를 했습니다. 이론은 무조건 써봐야 느는 과목이라고 생각하고, 이 또한 그냥 푸는 것이 아니라 내가 생각한 답안작성의 순서대로 인지하고 생각해야 합니다. 오T 문풀과정땐 10에 6~7번은 상위권 이었습니다.

마지막으로, 시험 일주일 전에는 최근 기출을 하루에 하나씩 풀었습니다. 물론 몇 번 풀어봤지만, 며칠 뒤 시험장에 이렇게 나왔을 때 나는 어떻게 대처할것인지 나의 답안 작성 방법이 틀어지진 않았는지 정비의 차원이었습니다.

정리; 오T강의를 듣는사람은 무조건 서브노트를 빨리 만드는 것이 중요하고, 어느틀로 만들어야 하는지 모르겠으면 합격자 서브를 받는 것을 추천드립니다. 제 것이 필요하면 이메일을 후술할테니 연락주시기 바랍니다.

3. 법규(58점)

행정법만 김정일쌤, 나머진 공대호쌤 풀커리 들었습니다. 법이랑은 무관한터라 단어부터 내용까지 어느것 하나 이해되는게 없었습니다. 그러나 나는 단어를 몰라서 모르는것이지 내용자체가 어려운건 아니라고 생각해서 긍정적으로 생각하려고 노력했습니다.

행정법강의가 끝나고 개별법을 듣는 10월쯤 합격자서브를 내언어로 전부 바꿔 완성했습니다. 물론 GS스터디, 문풀등을 하면서 알게된 새로운 논점과 판례를 추가했지만 10월중순경 부터는 제 서브만 보면서 처음에는 하루 5개논점(3시간)으로 시작하여 시험직전엔 2일이면 1회독을 할정도로 달달 외웠습니다.(한번에 3시간은 봄)

처음에는 내용도 잘 모르니까 엄청 오래 걸리고 이해가 안갔는데 계속 외우고 읽다보니 ‘아~ 이런말이구나’ 이해하게 됐습니다. 5개 논점을 외워도 내일이면 다 까먹고 하는 휘발성에 울고 싶었지만 참고 이겨냈습니다. 답답하다고 공부 안하면 합격은 못한다고 생각하고 시간들여 외우는 것이 필요하다고 생각합니다. 이론, 법규는 gs 2기는 돼서야 전날에 논점을 미리 암기해서 안보고 쓸수 있었습니다. 최대한 안보고 쓸려고 노력 많이하시고 답안 작성에 대한 방법을 전체적으로 고민 해야해요.

개인적인 생각에는 우리 시험은 무조건 법규 과목이 가성비가 좋다고 생각합니다. 저는 강의를 많이 듣는 것도 싫어하고, 다시 듣는 것도 싫어해서 한번 들은건 풀로 절대 다시 안 들었습니다. 법규에서 고득점을 하기 위해서는 판시사항에 집착하면 안되는 것 같습니다.

판시사항은 판사들이 정한 정답이기는 하지만 하자승계가 인정되는 판례인데 인정 안된다고 작성해도 점수를 안주는 것이 아니기 때문입니다. 일례로 올해 문제2번 하자승계 된다고 적었고, 문제3번 집행정지 기각된다고 적었습니다. 실무와 마찬가지로 결과값에 대한 ‘근거’가 정말 정말 중요합니다.

결과치를 틀린것에 일희일비 하지 마시고, 스터디에서는 정해진 채점 툴이 있어 점수가 낮게 나올 수 있는 것입니다. 저는 ‘내가 쓴 것도 충분히 맞다, 결과 틀렸다고 다 틀렸다 하는 너네가 틀렸다’ 라는 생각으로 공부했습니다.

처음에는 정말 아무것도 모르겠고 외워지지도 않았습니다. 위에 적은 것처럼 밑 빠진 독에 물붓는 것이 맞습니다. 나도 님도 다른사람들도 다 똑같습니다. 다만 제가 가진 장점과 차이점은 난 할 수 있다고 자신했고 내가지금 모르는데 남들도 모를거라고 인지하면서 공부했습니다. 어렵고 이해되지 않는 것은 일단 외우면서 공부를 했고( 암기가 우선인지 이해가 우선인지 굳이 따지지 않구요) 우직하게 공부하시기를 바랍니다.

결과를 도출하기 위한 논리는 초반에는 수강하는 강사의 답안지를 계속 보면서 흐름을 익히려고 하고, 중 후반에는 타 학원 강사들의 답안지를 보면서 그 결과가 도출되기 위해 어떤 의의, 학설, 판례, 검토 및 사례의 해결이 들어가는지 구조를 이해해야 한다고 생각합니다.

정리:

1. 서브를 빨리 만들고 달달 외우자.

2. 사례의 해결에 포섭을 많이하자.

3. 주어진 법조문은 최대한 적어보자.

4. 밑 빠진 독에 물 계속 붓자.

5. 사례의 해결 또는 검토단계에 내가 위에 적은 내용을 간략하게 적어 정리하도록 하자.

6. 목차에 내 결과를 적는것도 방법임. ex) Ⅳ. 사례의 해결: 하자승계의 인정

Ⅳ. 결어

짧지만은 않은 제 수험생활이 드디어 끝났습니다. 공부를 하면서는 나중에 합격하면 이거 하라고, 저거 하지 말라고 수기에 다 적어야지 하는 의지가 있었으나, 시험 끝나고3개월을 놀다보니 많이 까먹게 되네요.. 죄송합니다.

두서없는 글 읽어주셔서 감사하고 이론,법규는 서브가 필요하시다면 lkj01222@gmail.com으로 연락주시면 보내드릴게요! 쉴 때 이윤규변호사의 공부방법론 영상이나 암기법을 배워서 적용해보시면 좋을 것 같아요

저는 하우패스 강의만 들었고 스터디는 전 학원걸 다 구해서 풀었습니다. 다양한 관점에서 보려고 노력하고 좋은건 삼키고 안 좋은건 뱉을 수 있으면 좋아요!

마지막으로, 1차 과목에 포함된 내용들 특히 경제, 부동산, 감관법은 무조건 잘할수록 좋습니다. 저같은 경우 기억력이 좋은 편이라 올해 법규 4번 사무소개설 법개정된걸 22년 1차공부하면서 알게됐고 그걸 바탕으로 작성했습니다. 부동산학개론이나 경제는 이론과목 답안 작성하실 때 알아두면 좋은 개념들이 많아서 소홀히 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

다들 수험생생활 청산하시고 감정평가사로서 만날 수 있길 기원하겠습니다.

실무 : 1-4-2-3 순서               15p

이론 : 1-4-2-3                    18p

법규 : 1-2-3-4로 풀었습니다.       20p

법규는 목차를 안잡고 바로써서 5분남았습니다.