감정평가사

Theme. 01 감정평가사를 준비하게 된 동기와 수험기간

안녕하세요. 저는 직장생활을 하다가 2023년 1학기에 휴직(6개월)을 하며 요양 중에 시간적 여유가 생겨 감정평가사 1차에 합격하게 되었고, 2차 티켓을 얻은 이후에는 6개월은 직장병행, 마지막 6개월은 다시 휴직을 하여 정신없이 공부해서 운좋게 단기간에 합격을 했습니다.

수험기간은 2023년 1월 ~ 2024년 7월입니다.

2023년 1학기 (휴직): 1차 시험 준비 및 동차 응시

2023년 2학기 (복직): 복직하여 직장 병행 2차 준비

2024년 1학기 (다시 휴직): 2차 준비

Theme. 02 나만의 학습방법 및 노하우/전략

1. 실무

1) 스터디 활용

오프라인 스터디로 매주 토요일에 스터디카페에서 스터디원들과 함께 시간을 재고 문제를 풀었습니다. 시험이 끝나면 하루가 다 지나버려 따로 피드백을 나눌 수 있는 시간은 충분치 않았지만, 힘든 수험생활에 함께 고생한다는 이유만으로도 큰 의지가 되고 정이 많이 든 소중한 인연들을 만날 수 있는 스터디였습니다. 추워질 무렵부터는 1차를 준비하는 스터디원들이 있어서 온라인으로 전환해서 계속했습니다.

온라인스터디로 “하루에 100점 인증하기” “기출문제 회독하기” 와 같이 단기간 시너지를 낼 수 있는 스터디에 가입했습니다. 실시간으로 문제를 풀거나 질의응답을 하는 스터디는 제 공부와 시간 안배를 하는 데 무리가 있을 것 같아서 최대한 부담이 없는 “인증 스터디” 위주로 참여했습니다.

스터디 방법은 기출문제 <18회-34회, 19회-33회, 18회-32회..> 순서로 2회 분량을 이틀에 한번 풀고 답안지를 찍어서 단톡방에 공유했습니다. 여기서 포인트는 <Reflection(성찰)>인데, 스터디원들이 자율적으로 해당 회차 문제의 풀이순서, 본인이 해맸던 부분, 정리해야 할 사항, 실수했던 부분, 확인할 사항 등을 간략하게 적어서 올렸습니다.

<예시>

풀이순서[4-3-2-1]

[문4] 간단한 타당성 검토라고 생각하고 먼저 시작했는데 유상매각비용이 제시되어 있지 않아서 고민하느라 시간 소요 [문3] 귀속 임대료를 구하는 과정에서 ‘토지+건물’ 전체 복합부동산 귀속임대료를 구해서 오류가 있었음, 대상 물건 확정 반드시 할것 [문2] 둘이상 용도지역, 지세에 걸치는 @일단지 @편입부분 @잔여지부분 구할 때 개별요인 판단 빠르게 할 것 @일단지는 가중평균, @편입부분은 해당 부분 용도지역, 지세, 공법제한 반영, @잔여지는 @일단지-@편입전 잔여지부분만의 불리해진 조건 고려 [문1] 문2까지 풀고 40분이 채 남지 않았는데 볼륨이 너무 커서 DCF시산가액 구하기 전에 시간 종료해서 완주 못함. (물음3번까지만 시간 내에 품) 이럴 경우 물음1과 2에서 합리성 검토 생략하고 문항 완주하려고 했어야 했음.

2. 이론

1) 기본서 회독

기본서만해도 총론, 각론, 실무기준 양이 많아서 처음에는 회독할 엄두도 나지 않았습니다. 첨삭 마다 “기본서를 숙지해 주세요”, “기본서에 근거해서 키워드 위주로 서술해주세요”라는 피드백을 받고 실망했습니다. 기본서에 나오는 키워드가 무엇인지를 알아야 득점 포인트를 놓치지 않겠다고 생각하고 기본서를 펼쳐 놓고 목차를 정리했습니다. 별권으로 서브노트가 있으면 더 좋았겠지만, 오히려 제가 목차를 하나하나 타이핑하고, 표를 만들어 키워드가 될 단어를 적고, 두음을 따서 암기 코드를 만들어 정리를 했습니다. 기본서를 표로 만들고, 크기에 맞게 잘라서 암기카드로 만들어 시간을 정해 놓고 눈에 계속 익혔습니다. 기본서 회독은 거창한게 아니라 목차와 키워드를 눈에 계속 바르는 작업이라고 생각했습니다.

2) 의의 암기가 이론 공부의 절반

이론은 기본서의 내용의 암기가 기본이지만, 기본서는 수많은 ‘의의’로 이루어져 있음을 발견했습니다. 35회 기출문제 1번에 예상외로 ‘원가법’이 출제가 되었는데 재조달원가의 구성요소와 산정방법을 묻고 있습니다. 기본서에서는 원가법이 아주 과거에 기출되어 중요도가 낮다고 판단해서 다른 부분을 더 집중했지만, 의의를 암기할 때에는 중요도와 관계 없이 처음부터 끝까지 암기했기 때문에 1번을 의의 노트에 의거해서 작성할 수 있었습니다 (총구단비:모비조-구단단-총단단-최지수)

의의를 스스로 매일 암기하는 것은 굳은 의지가 필요한 작업이어서 의의 암기 온라인 스터디에 가입했습니다. 5명의 스터디원이 월수금 2시에 카톡 단톡방으로 만나 한사람이 5개씩 의의를 묻고 나머지 스터디원이 즉시 답하는 방식으로 진행했습니다. 처음에는 4페이지씩 해서 의의노트를 1회독 하는 데 11일 (격일로 4주 정도)가 소요되었는데, 나중에는 범위를 늘려 마지막에는 월요일에는 총론, 수요일에는 각론, 그리고 금요일에는 실무기준 전범위에서 출제하는 방식으로 했습니다. 겨울 무렵부터 시작해서 시험 직전까지 계속했고, 시험 마지막 3주간은 일주일에 1회독씩 의의노트를 반복할 수 있었습니다.

그리고 최동진평가사님이 카톡 스터디에 가입해서 의의 암기 매일 인증 챌린지와 기출문제 목차잡기 스터디를 완주했습니다. 혼자 하기 힘든 의의 암기와 기출 목차 세우기를 최동진평가사님의 피드백을 받으면서 꾸준히 하면서 도움을 많이 받았습니다.

3) 실무기준 암기는 기본

실무기준도 역시 꼼꼼하게 암기했는데, 온라인 스터디에서 돌아가며 범위 별로 매일 10문제씩 출제하여 10회독을 했습니다. 회독을 반복하면서 중요한 것이 무엇인지 파악할 수 있었고, 출제 가능성이 낮은 부분도 한번씩 짚고 넘어갈 수 있어서 많은 도움이 되었습니다.

3. 법규

1) 법전 암기

무엇보다 중요한 것이 법전 암기라고 생각합니다. 모든 답이 법전에 근거한다고 해도 지나친 말이 아닐 정도로 법전에 익숙해지는 것이 중요합니다. 법전을 일단 중요 조문 별로 정리해서 조문 번호와 주요 내용까지 암기하려고 노력했습니다. 이현진 평가사님이 강의시간에 강조하신 대로 온라인 스터디를 했는데, 처음에는 저녁 8시에 단톡으로 접속하여 그날의 범위에서 세 문제씩 출제하고 바로 대답하는 형식으로 진행했습니다.

어느정도 회독을 한 후에는 법전 문제 출제 스터디에 가입하였습니다. 법전의 범위를 나누고 매일 돌아가며 담당자가 해당 범위에서 문제를 10문제씩 출제하여 인증하는 스터디를 했습니다. 다른 스터디원이 출제한 문제를 푸는 것도 도움이 되었지만, 스스로 맡은 범위를 꼼꼼히 읽고, 이런 쟁점은 나올만하다라든지 이 조문이 출제되면 정확히 쓸 수 있어야겠다고 판단되는 부분을 문제로 만들어 출제하면서 출제자의 관점에서 법규를 바라볼 수 있어서 좋았습니다.

비상법전에 중요도가 표시되어 있고 해당 조문과 관련된 쟁점이 아래에 표시가 되어 있어 단권화하기에 좋았습니다. 다만, 비상법전이 두꺼워서 핵심 법전 몇 개만을 분권하여 얇은 한권으로 만들어 반복했습니다.

2) 법규 누적 스터디(이현진 평가사님 핵심정리 기반)

온라인으로 기출 유력 쟁점 23개를 누적 복습하는 스터디에 가입했습니다. 작년 합격생 평가사님이 핵심쟁점 23개를 공유해 주신것이 있었는데 그걸 기반으로 요일별로 쟁점을 정해 누적적으로 복습했습니다. 쟁점은 정해져 있었지만 단문이나 목차는 개인별로 스스로 정리를 하고 공유를 하는 스터디였는데 저는 이현진 평가사님의 핵심정리를 누적 복습 서브로 반복하였습니다. 수험 시기 막판에는 쟁점을 보면 목차가 떠오를 정도로 익숙해졌습니다.

​3) 법규 의의 암기

법규도 의의가 매우 중요하다고 생각합니다. 핵심정리 각 단문의 의의를 우선순위별로 꼼꼼하게 암기하였습니다. 이론의 의의와 마찬가지로 두문자와 이미지를 적극 활용하였습니다. 의의를 정확히 암기하면 실제 시험장에서 시간을 많이 단축할 수 있기 때문에 지금시점부터 기본적인 의의를 꼼꼼히 암기할 것을 추천합니다.

4) 판례 암기

수험 후반기에는 기본서도 어느정도 잡히고 의의와 법전도 안정적으로 회독이 되었지만, 모르는 판례가 문제로 출제된 경우 불안한 점이 있었습니다. 이현진 평가사님의 판례 핵심정리가 시험 직전에 출간되어 판례 제목과 키워드, 결론을 표로 만들어 정리해서 암기했습니다. 이현진 평가사님이 만드시는 책은 내용은 물론이고 디자인과 색감도 완전 제 취향어서 열어 볼 때마다 기분이 좋아집니다.

판례를 암기할 때, 처음에는 너무 많은 것 같아 막막하지만, 정리하고 보면 유형과 결론이 한정되어 있어 나중에는 판례가 출제되면 오히려 득점에 유리했습니다. 판례의 결론과 다른 서술을 한다고 하더라도 논리적으로 서술한다면 일정 부분 점수를 득점할 수 있지만, 판례를 알고 그 방향으로 결론을 서술하면 그렇지 않은 경우보다 높은 득점을 할 수 있습니다. 판례를 수험 초반부터 파고들기보다는 기본서와 의의, 법전 암기가 모두 끝난 뒤 집중적으로 읽으면 좋을 것 같습니다.

시험 2주 전쯤 이현진 평가사님의 판례 핵심정리를 강의와 함께 회독하고 (강의를 반복해서 들었습니다), 책의 구성이 너무 좋지만 목차가 구체적이지 않아서 목차 파일을 따로 만들어서 키워드 위주로 암기하고 판례의 결론과 논리를 익혔습니다.

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Theme. 03 과목별 수험방법 노하우 및 전략 & 과목별 강의 추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

1. 실무: (타학원) 유도은 평가사님의 커리큘럼 + 여지훈 평가사님 특강

실무는 유도은 평가사님의 커리큘럼만 잘 따라 갔습니다. 제가 숫자와 계산에 약한 편이었지만, 올패스로 유도은 평가사님의 모든 문제를 꾸준히 풀고 반복했습니다. 채점기준과 채점평에서 각 유형별 꼭 들어가야 할 키워드나 서술 포인트를 따로 정리해서 저만의 오답노트를 만들었습니다. 순환 문제는 진도에 따라가기 바빠서 반복해서 회독 하지는 못했습니다. 대신, 평가사님이 다음 주 논점을 알려주시면 그 관련 문제를 순환, GS 문제에서 모조리 찾아 반복해서 풀어보고 매주 시험에 응했습니다. GS문제는 2~4기를 3회정도 반복했는데, 문제가 너무 익숙해 질때쯤 2023년 문제를 구해서 또 반복했습니다. 또한, 여지훈 평가사님의 특강을 테마별로 모두 신청하여 수강했습니다. 여지훈 평가사님의 특강은 문제 풀이 위주는 아니었지만 출제될 만한 논점을 논리적으로 증명해 주셔서 오히려 좋았고 믿음이 갔습니다. 생소한 테마에 대해 자세히 들을 수 있어 좋았습니다.

2. 이론: (타학원) 이동현 평가사님 커리큘럼

동차에서 총론 강의와 답안특강만 듣고 시험을 봐서 26점이 나왔지만 이동현 평가사님의 강의를 듣고 2년차에는 57.5점을 받았습니다. 강의 스타일이 제 학습 스타일과 너무 잘 맞아서 “암기는 기본으로 하되”, “어떤 문제가 나와도 비벼 쓸 수 있는” 문제를 서술해 나가는 훈련을 할 수 있었습니다.

3. 법규: (타학원)도승하 평가사님, 이현진 평가사님 단과 강의

타학원 올패스로 도승하 평가사님의 커리를 따라가면서 이현진 평가사님의 단과 강좌를 동시에 수강하였습니다. 이현진 평가사님과 시험이 끝나고 나서야 개인적으로 톡을 드려 대화를 나누어 보아 평가사님은 저를 모르시지만, 저는 수험 생활 내내 이현진 평가사님의 강의 덕분에 마음이 든든했습니다. 공시지가 평가하러 다녀오신 이야기를 듣고 나도 빨리 합격해서 논둑길을 운전하며 표준지를 평가하고 싶어졌고, 제가 두문자 매니아인데 다양한 암기방법을 알려주셔서 너무 좋았습니다. 어디서 찾아오시는 건지 매 강의마다 풍부한 관련 논문이나 판례를 편하게 공부할 수 있어서 좋았고 그걸 답안지에 쓸 수 있도록 요약까지 해주셔서 참 감사했습니다.

Theme. 04 시기별 학습방법 및 시기별 강의추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

1. 1차 준비

1차를 다소 늦게 시작했는데(2023년 1월) 두 달간 베이스가 없던 회계학과 경제학만 기본강의와 기출문제를 진도에 맞춰 동시에 수강했습니다. 2022년 후반기에 공인중개사 자격증을 취득한 터라 민법, 감관법, 부동산학개론은 따로 강의를 듣지 않았고, 3월부터 기출문제 10년치와 모든 학원의 모의고사를 구매하여 반복해서 풀었습니다. 아, 감관법은 공인중개사와 범위가 겹치지 않는 부분이 있어서 이상곤T의 파이널 강의를 들었습니다.

2. 2023년 동차 준비

1차 시험을 치고 시험지를 채점해 보고 합격권이라는 사실을 알고 그제서야 2차 시험지를 처음 보게 되었습니다. 실무는 전혀 기초가 없는 상태에서 기본강의와 0순환 강의만 열심히 들었습니다. 이론은 기본강의를 듣고 시험장에 들어갔는데, 7월 이전에는 진도가 총론까지여서 각론을 전혀 보지 못하고 시험을 쳤습니다. 법규는 타학원 도승하 평가사님의 기본강의를 들었는데, 객관식 시험과 달리 쟁점을 맞추고 키워드를 포함하여 논리적으로 서술해야 하는 서술형 시험에서는 ‘체계를 잡는다는 것’이 매우 중요한 것 같습니다. 법규도 기본강의만 듣고, 이현진 평가사님의 기출문제집을 구입해서 기출 단문 중 A급 쟁점 20개를 외우고 수험장에 들어갔습니다.

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3. 2024년 유예 준비

타학원에서 올패스로 실이법을 수강하면서 실무는 여지훈 평가사님의 특강을 신청하여 수강하고, 법규는 프라임 법학원의 이현진 평가사님 단과 강의를 종합, 사례기출, 파이널단과까지 빠짐없이 들었습니다. 기본강의도 이현진 평가사님의 단과를 들었으면 하는 아쉬움이 많이 남지만 뒤늦게 시작하여 기본강의부터 다시 들을 여유가 없었습니다. 하지만 문제풀이반부터의 단과 커리큘럼은 모두 수강하였습니다.

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Theme. 05 후배 예비 평가사님들을 위한 학습 TIP & 하고픈 말

저는 7월에 2차시험을 마치고 발표가 있을 10월까지 단 한번도 제가 합격을 했을거라고 생각하지 못했습니다. GS 최고답안을 읽으면서, 등수를 확인하면서, 강사님들의 예시답안을 읽으면서 늘 놓치는 논점에 속상해 했기 때문에 190명 남짓 선발하는 상대평가에서 저들보다 더 좋은 답안지를 쓸 수 없을 것 같은 마음에 위축되어 있었습니다. GS 점수로, 등수로 기뻐하고 아쉬워 하는 것 당연한 일이지만 너무 의기소침해지지도 그렇다고 너무 자만하지도 않으시면 모두에게 좋은 결과가 있을 것으로 확신합니다. 이 시험의 가장 큰 매력은 평가사를 선발하는 데 100점 짜리 답안지 세권 이외에 그 어떤 것도 고려하지 않는다는 사실입니다. 늦은 나이(저 44살...), 관련 없는 학과, 짧은 수험기간 등 모든 불리함을 채점자는 모릅니다. 오직 답안지만으로 평가하기 때문에 최대한 형식을 갖추고 쟁점을 맞추고 키워드에서 감점이 없도록 하시면 모두들 수험기간을 단축할 수 있을 것 같습니다. 긴 이야기 읽어주셔서 감사합니다. :)