감정평가사

안녕하세요. 그동안 합격수기를 읽던 입장에서 쓰는 입장이 되니 감회가 새로운 것 같습니다. 수험기간도 짧고 합격점수도 낮지만 이 글을 읽으시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 적어보겠습니다.

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1. 기본 정보

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저는 99년생이고, 주전공은 동남아시아언어문명 전공으로 인문대학생입니다. 그리고 경제학을 복수전공했습니다. 주전공을 아끼는 마음이 크지만 언어활용능력을 업으로 살렸을 때 개인적으로 한계 및 아쉬움을 느꼈습니다. 그래서 처음에는 금융권 취업에 관심을 가지고 학내 부동산 학회에 가입해 활동을 하다가 평가사 시험에 합격한 선배를 알게되었고 관심을 가져 수험을 결정하게 되었습니다. 솔직히 말씀드리면 평가사 시험이 이렇게 어렵고 범위도 방대할 줄 모르고 호기롭게 수험에 진입해 상당히.. 힘들었습니다. 진입을 고민하고 계시다면 꼭 충분히 알아보고 결정하셨으면 좋겠습니다.

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2. 수험기간 (1차: 22년 12월 말 ~ 4월 초 / 2차: 23년 5월 중순 ~ 24년 7월 중순)

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22년 12월 말에 종강을 한 후 1차 시험만 준비했습니다. 1차시험 날짜까지 시간이 너무 부족해서 기본강의를 수강하고 기출문제를 푸는 것만 간신히 끝낼 수 있었습니다. 기본강의는 모두 온라인으로 수강했고 민법 김묘엽 강사님, 부동산학원론 국승욱 강사님, 경제학 손병익 회계사님, 회계학 신은미 세무사님, 감정평가관계법규 이상곤 강사님을 수강했습니다. 모든 과목 기본강의만 수강한 후 기출 5개년 치를 반복해서 풀었습니다.

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경제는 베이스가 있어서 괜찮았지만 회계는 시험 직전 기출을 풀었을 때도 과락을 정말 간신히 넘기는 수준이어서 많이 걱정했습니다. 다행히 1차시험이 전반적으로 평이하게 나와 평균 74점으로 합격했습니다. 다만 회계가 52.5점으로 거의 5문제를 찍어서 맞혔는데, 저처럼 1차를 짧게 가져가시는 분은 경제나 회계 둘 중 베이스가 하나라도 있으셔야 합격에 무리가 없을 것이라 생각하고 베이스가 없으시다면 적어도 6개월 정도를 잡고 준비하시는게 훨씬 안전할 것 같습니다.

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2차는 1차 시험 발표 이후 준비를 시작했습니다. 다만 수험 막바지가 될 수록 2차 시험 준비를 하루빨리 시작할 걸..이라는 생각이 들었습니다. 물론 저는 1차를 준비한 3개월 동안 주 6일 동안 밥먹고 자는 시간 빼고 공부를 해 매우 지친 상태여서 휴식을 가질 수 밖에 없었지만 여력이 되신다면 2차 시험 준비를 빨리 시작하시는게 좋겠습니다.

3. 과목별 공부방법

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(1) 실무

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타 학원 평가사님 (유도은) 풀커리를 따라갔습니다. 강의는 모두 온라인으로 수강했고, 스터디는 오프라인으로 참여했습니다. (세과목 모두 동일) 저는 수험기간 이전 GS 문제까지 풀 여력이 되지 않아서 금년에 진행되던 강의 단과 및 GS 문제만 풀었습니다. 저는 제가 생각하기에 실무 머리가 없는 편이었고, 무엇보다 자료 해석과 문제를 푸는 속도가 느려서 완주가 가장 힘든 스타일 이었습니다. 그래서 이 부분이 가장 큰 고민이었는데 10-20점 정도 풀지 못하더라도 나머지 푼 문제는 득점률이 50~70% 정도로 높은 편이라 푸는 문제에 대해 완성도를 높이는 방향으로 실무를 풀었습니다.

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강사님께서는 완성도를 낮추더라도 완주가 중요하다고 말씀해주셨고 저 역시 백번 동감합니다. 하지만 결국 저는 수험을 마무리 할 때까지도 고질적인 완벽주의 성향에 시간은 부족해서 완주를 못했고 대신 완성도를 높여서 면과락 및 그 이상 점수를 득점했습니다. 혹시나 저 같은 성향의 분들이 계시다면 이렇게 해도 합격은 가능하다는 걸 말씀드리고 싶습니다. 물론 너무 많은 배점을 풀지 못한다면 문제가 되겠지만, 도저히 못 풀겠다 싶으면 제대로 풀 수 있는 문제에서 득점을 최대한 만들어내는 방향으로 대처하시는 것도 가능하다고 생각합니다.

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24년 1월부터 시험 전까지 실무는 매일 아침 100점을 풀이했습니다. 그동안 학습한 단과와 스터디 문제를 계속 반복적으로 풀었습니다. 특히 저는 종합문제가 개인적으로 난이도가 어렵다고 생각하는데, 약점을 마주해서 힘들지만 약한 파트의 종합문제를 반복해서 풀이하면서 실력이 향상된 것 같습니다. 기출문제는 2회독 정도만 했고, 평가사님 커리큘럼에서 주어지는 문제를 더 반복적으로 풀었습니다.

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그리고 실무는 서브를 만들었습니다. 대상물건별로 풀이방법을 정리했으며, 1000점 교재 부록 목차집에 내용을 추가하기에는 공간이 부족해서 굿노트 백지에 내용을 직접 적어서 채워나갔습니다. 서브에 정리한 내용은 풀이할 때 반복적으로 누락하는 멘트, 채점평을 통해 새롭게 알게 된 내용, 단과나 스터디 문제에서 새로 접한 유형 등이 있습니다. 실무 서브는 어떤 형식이든 상관없다고 생각합니다. 다만 서브에 내용을 꼭 정리해서 단권화를 해야 잘못된 풀이 순서를 고치고 멘트나 조문도 누락하는 것을 줄일 수 있다고 생각합니다. 서브 예시를 첨부합니다. 서브는 공유하고 싶지만 수험 막바지까지 내용을 추가하다보니 가독성이 너무 좋지 않아서 공유해드리기는 어려울 것 같습니다 ㅠㅠ

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(2) 이론

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타 학원 평가사님 (이동현) 풀커리를 수강했습니다. 저는 개인적으로 2차 세과목 중 이론이 가장 왕도가 없고 수험전략을 수립하기가 어렵다고 생각합니다. 그래서 큰 욕심을 버리고 기본서에 충실하자는 생각만 했고, 따로 서브를 만들지 않고 기본서에 내용을 조금씩 덧붙여가면서 기본서 회독수를 늘려갔습니다.

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저는 이해하기 전까지는 암기를 하지 못하는 성향이라 2기 스터디까지 오픈북을 할 정도로 암기가 매우 느렸는데, 이론은 우선 빨리 매를 맞아야 (?) 정신을 차리고 본격적으로 공부를 하게 되는 것 같습니다. 저는 모든 과목 스터디를 1기부터 시작했는데 그 전까지 이론은 무슨 내용을 어느 정도로 암기해야 할지 전혀 감이 잡히지 않았습니다. 그러다가 스터디를 시작하면서 문제를 풀다보니 역으로 어떤 내용이 중요하고 암기가 필요한지 깨달았습니다. 그래서 복습시간이 부족하고 준비가 덜 돼있다고 느껴도 이론만큼은 꼭 0기부터 수강하시기를 추천드립니다. (물론 다른 과목도 일찍 시작하는게 좋지만, 저는 벅차서 1기부터 수강했습니다.) 이론은 이동현 평가사님 말씀대로 기본서라는 재료를 가지고 요리를 한다라고 비유할 수 있을 것 같습니다. 그래서 기본서에 있는 개념을 오류나 혼동 없이 제대로 숙지하는게 가장 중요하다고 생각합니다.

(3) 법규 (김기홍, 이현진 평가사님)

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법규는 타 학원 올패스에도 불구하고 개인적으로 보다 맞는 스타일의 강사님을 찾고자 인터넷 검색, 평가사 선배의 추천으로 김기홍 강사님의 행정법과 개별법 기본강의, 사례기출 강의를 수강했고, 이현진 평가사님의 경우 기본문풀 강의부터 파이널 강의까지 단과 풀커리를 수강했습니다. 스터디는 타 학원에서 오프라인으로 수강했습니다. 저는 이렇게 법규 강사님을 새로 선택한 것이 수험 기간을 줄이고 단기 합격을 할 수 있었던 가장 큰 요소라고 생각합니다. 당시 합격자 선배들은 대부분 올패스를 끊어서 저 역시 막연히 추천에 따라 올패스를 끊었으나, 2차 시험은 주관식인만큼 나와 잘 맞는 강사 선생님을 찾고 강의를 수강하며 본인의 스타일을 발전시켜 나가는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 혹시나 타 학원에서 올패스를 수강한 후, 강의가 잘 맞지 않음에도 억지로 버티고 계신 수험생분이 계시다면 꼭 빠른 시일 내에 현명한 결정하셨으면 좋겠습니다.

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저는 무엇보다 행정법 체계를 이해하는 것이 너무 어려웠고 2차 초시를 치고 나온 후 8점이라는 충격적인 점수를 받고 공부 방향을 제대로 세워야겠다고 다짐했습니다. 우선 저는 법규는 이해가 선행되지 않고는 암기가 아예 불가능하다고 판단해 법체계와 개념 이해에 거의 반 년 이상의 시간을 투자했습니다. 그래서 암기가 매우 늦었고, 2기까지는 법규를 대부분 보고 쓰고 3기에서도 숙달되지 않은 논점은 보고 쓴 적이 있습니다.

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그렇지만 이해를 안하고 무조건 암기를 하기보다 체계적으로 쌓아가야 무너지지 않을 것 같아서 스터디 점수에 연연하지 않고 논점별로 문학판검을 확실하게 정리해나갔고 이현진 평가사님 단과 강의에서 중요 판례, 최신 판례 등을 접하면 논점별로 바로 정리해서 단권화를 위한 준비를 했습니다. 그래서 법규는 제가 지금까지 수강했던 강의와 기출문제를 통해 공부한 모든 내용을 정리해 서브를 만들었고, 이렇게 단권화 하기까지 8-9개월 가까이의 시간이 소요되었습니다.

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그러나 완벽한 이해가 수반되었기에 방대한 양의 암기가 단기간 내에 가능했습니다. 서브는 시험지에 써야 할 분량을 파악하는데 용이하도록 답안지 용지에 작성해서 만들었습니다. 그리고 종합문풀과 파이널 및 판례특강 등을 수강하면서 접하게 되는 <기출문제>와 <심화판례>는 해당 논점의 옆 빈 페이지에 오려 붙이거나, 적어서 논점과 문제를 바로바로 매칭시킬 수 있도록 했습니다. 올해 35회 시험 문제 3번에서 감정평가법인이 부담하는 성실의무 내용 판례도 이현진 평가사님께서 단과 수업에서 숙지할 것을 강조하셨던 판례라 성실의무 논점 옆에 <추가판례>로 붙여두고 열심히 암기를 했었습니다.

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서브 예시를 첨부합니다. 법규는 저작권 문제로 공유가 어려울 것 같습니다. 저보다 훨씬 좋은 서브를 공유해주신 평가사님들이 많이 계시므로 다른 합격수기를 참고하시거나, 직접 만드시는 것을 추천드립니다!

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단권화와 별개로 3법 법조문은 반드시 별도로 챙겨보았습니다. 올해 문제 4번의 경우에도 시험 직전에 다시 훑어봤던 조문이 기억나서 간신히 적을 수 있었습니다. 법규는 4기 스터디 막판까지 5페이지 중 4페이지에 들어갈 정도였고, 다들 어떻게 이렇게 법규를 잘하는 걸까 자괴감이 많이 들었습니다. 그렇지만 A,B급 논점을 탄탄히 준비하자는 생각만 했고 고득점은 아니지만 큰 시행착오 없이 수험을 마무리할 수 있었습니다.

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4. 35회 시험 관련

저는 보시다시피 문닫고 들어온 점수이고 천운이 따랐다고 생각합니다. 그래서 목차 및 답안 복기는 다른 우수한 합격자 분들의 것을 참고하시는 편이 도움이 될 것 같습니다. 다만 저는 시험장에서의 대처 위주로 기술하려 합니다.

(1) 실무

3 – 1 – 4 – 2로 풀이했습니다. (14페이지)

저는 실무 스터디를 풀 때 방대한 자료에 허덕이며 시간 내에 완주를 못하는게 가장 큰 시련이었습니다. 그런데 올해 문제지는 쪽수가 적어서 완주에 욕심이 생겼고, 그래서 상대적으로 자료가 매우 적었던 3번 문제를 먼저 풀이하고자 했습니다. 그러나 10분을 붙들고 있어도 도저히 어떻게 문제를 풀어야 할지 갈피를 잡지 못했고 이대로 시험을 망칠 것 같아 너무 두려웠습니다. 그래서 과감하게 3번 문제는 도시개발법 조항, 과도인지 과소지정인지 정도만 간략히 적고 넘겼습니다. 그리고 나머지 문제를 정말 열심히 풀었습니다.

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제가 스터디를 풀 당시 이러한 방법은 정말 위험한 전략이었습니다. 하지만 시험장에서 이보다 나은 대처는 없었다고 생각합니다. 하지만 상대적으로 고득점이 가능했던 이유는 3번 문제를 제외하고 배점이 큰 1번 문제의 보상 파트, 2번 문제의 환원이율, 내용연수 추정 등을 평소에 반복적으로 풀이에 숙지가 되어있기 때문입니다. 아무리 들여다봐도 모르겠는 문제는 결국 시간내에 해답이 보이지 않을 가능성이 크기 때문에 과감히 포기하고 나머지 문제에 정성을 들이는 것도 시험장에서 취할 수 있는 대처가 될 수 있다고 생각합니다.

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(2) 이론

4 – 1 – 2 –3 순서로 풀이했습니다. (17페이지)

4번 문제는 녹색건축물은 평소에 중요하게 학습했기에 반가웠지만 ESG 전체 요소가 나올 것이라고는 전혀 예측을 못했어서 수험과 상관없이 평소의 배경지식에 의존해 기술했습니다. 1번 문제는 원가법이 나와서 다소 (아니 사실 매우) 당황했지만 각론 부분을 학습하며 숙지가 되어있었던 내용이었기에 무난하게 기술할 수 있었습니다. 2번 문제는 스터디에서 접했던 논점으로 완벽하지는 않지만 논점 이탈 없이 무난하게 기술했지만 돌이켜보면 더 정돈되게 풀 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 남았습니다.

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가장 큰 시련은 3번이었는데, 탁상감정은 기본서 한 귀퉁이에도 없었고 스터디에서도 접해보지 못한 논점이라 멘붕 그 자체였습니다. 많고 많은 내용 중에 기본서에 없는 내용을 접해 허탈하기도 했지만, 이 문제 역시 개념을 모르면 적을 수 없는 물음 1은 과감히 포기하고 물음 2에서 차이점을 여러 가지로 상세하게 적었습니다. 왜냐하면 거의 모든 측면에서 정식 감정평가와 탁상 감정은 대조될 것이라고 생각했기 때문입니다. 결과적으로 배경지식 조차 없는 주제였기에 득점률이 약 43% 정도였지만 차이점이라도 열심히 적어서 최소한의 방어가 가능했다고 판단됩니다.

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제가 느끼기에 이론 시험은 현직 평가사님들께서 실무와 (과목이 아닌 업계에서의 실무) 매우 밀접한 개념, 또는 사회적으로 대두되는 트렌디한 주제를 출제하는 경향이 짙어지고 있다고 생각합니다. 절대 이러한 주제까지 학습하기에는 시간이 충분하지 않다고 생각합니다. 다만 위험을 줄일 수 있는 전략으로는 기본서에 있는 내용으로 어떻게든 내용 채우기, 다른 강사님들의 스터디 문제도 구해서 공부하기 등이 있을 것 같습니다. 저는 하지 못했지만 다년차 분들은 위험을 줄이기 위해서 다른 강사님들 스터디 문제도 함께 공부하신다면 보다 보수적이고 안정적으로 시험 대비가 가능하실 것 같습니다.

(3) 법규

4 – 3 – 2 – 1로 풀었습니다. (17페이지)

4번 문제는 솔직히 많이 당황했지만 공제사업과 보험 가입이 기억나서 그나마라도 너무 다행이다라는 마음으로 적었고 나머지는 일반적인 행정상 제재의 종류와 개념정도만 기술하고 정확한 액수 등은 아예 적지 못했습니다. 그래서 중요성이 떨어지는 조문이어도 1항씩은 꼭 보고 들어가길 잘했다는 생각이 들었습니다. 3번과 2번은 단과 강의에서 접했던 논점이라 열심히 기술했지만 고득점이 불가능했던 건 쟁점에 대해 논리적이고 시의적인 고찰이 아닌 나 열심히 외웠어요를 답안지에 전달하기 급급했기 때문이라고 생각합니다. 물론 논점을 제대로 파악하고 공부한 내용을 적는 것이 최우선이지만 출제 의도에 대해서 사회적 이슈와 엮어서 서술한다면 보다 인상이 좋을 것 같습니다.

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가장 큰 문제는 1번이었는데, 환매권 자체는 기출된 적은 없으나 워낙 A급 쟁점이라 대비가 되어있었지만 제가 바로 하자승계..에 낚인 수험생 중 하나였습니다. 제소기간이 도과했다는 문제만 보고 선결문제를 고민하지도 않고 하자승계를 적었지만 애초에 민사소송에 처분이 아닌데 이게 맞을까 하는 쎄한 느낌이 들었을 땐 이미 너무 멀리 와버렸습니다. 소물음이 아예 논점을 일탈했지만 50% 가까이 득점한 것은 그래도 나머지 환매권과 관련해 정확히 기술했기 때문에 가능했습니다. 그렇지만 법규는 문제를 제대로 읽는 것이 너무너무 중요하다고 생각합니다. 돌이킬 수 없는 강을 건너기 전에, 문제를 여러번 읽고 쟁점을 파악하는 것이 좋을 것 같습니다.

5. 기타 수험생활 관련

저는 수험을 시작하기 이전부터 운동을 꾸준히 해왔던 터라 공부를 하면서도 주 2회 2시간씩 헬스장에서 근력운동은 계속했습니다. 시험이 다가올수록 운동시간이 죄책감이 들었던 것이 가장 힘들었습니다. 그렇지만 좋은 컨디션으로 더 집중해서 공부하자라는 마음으로 운동 시간만큼은 온전히 머리를 비운 것이 저에게는 도움이 되었다고 생각합니다. 2차 시험 직전 3개월에는 주 1회만 했고, 시험 3주 전에는 근력운동을 쉬고 식사 후 산책만 했습니다.

저는 기본적으로 평일 공부를 원칙으로 하고 토요일에는 스터디 참여 후 반드시 휴식시간을 가졌습니다. 강평도 토요일에는 듣지 않았습니다. 스터디를 마치고 설입을 탈출해 (?) 남자친구와 맛있는 저녁을 먹는게 유일한 낙이었습니다. 일요일은 좀 늦잠을 자고 아점을 먹고 전날 스터디 강평을 듣는 것으로 공부를 시작했습니다. 물론 시험이 3개월 가량 남았을 때는 일요일도 평일과 동일하게 공부했습니다.

6. 마무리

저는 수험 직후에는 후련함이 컸지만 시간이 지날수록 제대로 못 쓴 것, 이상하게 쓴 것만 생각나고 너무 무서워서 강사님들 예시답안도 보지 못했습니다. 그렇지만 어차피 다시 공부를 시작하더라도 결과를 기다리는 3개월 동안 애매하게 쉬면 나중에 후회할 것 같아서 그간 못했던 것을 모두 누리는 시간을 보냈습니다. 저는 이번 합격이 정말 천운이 함께 했다고 생각하고 앞으로 업계에서 일을 하면서 부족한 부분을 채워나가며 겸손하게 정진하는 평가사가 되고자 합니다.

생동차 및 2년차 분들은 내가 원하는 수준까지 완성도를 끌어올리지 못했다는 생각에 완주를 포기하고 내년을 기약하고 싶은 마음이 드실거라고 생각합니다. 또한 개별적 사정으로 수험기간 중 여러 이슈가 있었던 분들도 마찬가지일 것입니다. 저 역시 시험 직전 몇 달간은 매일 아침에 눈물이 났습니다. 시험은 코앞인데 아직도 제대로 암기해야 할 건 산더미였고 이미 암기할 수 있는 용량은 다 찬 것만 같았습니다. 그렇지만 끝까지 완주했을 때, 시험장에서 침착하게 대처를 잘한다면 합격운이 따를 수도 있다는 믿음을 가졌습니다. 그래서 내년 시험을 준비하고 계신 분들께서도 꼭 포기하지 말고 완주하셨으면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶습니다. 긴 글 읽어주셔서 대단히 감사합니다.

[출처] 35회 합격수기 (1년 6개월, 유예) (감정평가사는 역시 프라임) | 작성자 마무앙