감정평가사

감정평가사 합격수기

1. 소개

안녕하십니까. 33회 감정평가사 시험에 합격한 2년차 수험생 남기웅입니다. 사실 합격할 줄 모르고 합격자 발표일 전날까지 1차를 다시 공부하고 있었습니다. 이렇게 합격수기를 쓰게되어 정말 감사하고 제가 공부했던 공부법이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

수험기간 : 20년 10월 ~ 22년 7월 (약1년9개월)

1차 공부기간 : 20년10월 ~ 21년 5월 (약 7개월) (학업병행)

2차 공부기간 : 21년 5월 ~ 22년 7월 (약1년 2개월) (전업수험)

33회 2차 점수 : 실무 (51.5) / 이론 (43) / 법규 (64.5) / 평균 : 53

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1. 과목별 학습방법

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1) 실무 (51.5)

(1) 목표 : 완주

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실무 과목의 최우선 목표는 “시간 내 완주하기” 였습니다. 33회 시험 이전까지의 기출문제 트렌드는 100점을 100분내에 완주하기 빠듯하게 출제가 되었기 때문에, 면과락을 위해선 일단 무조건 완주하여야 한다고 생각하고 이 부분을 중점적으로 공부하였습니다. 완주를 위하여 공부했던 방법에 대하여 기본-실전-마무리 순으로 말씀드리겠습니다.

(1) 공부방법

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a. 기본기 다지기

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저는 아침 실무스터디를 적극적으로 활용하였습니다. 3명의 스터디원과 월~금 매일 3개 학원의 스터디 (21년, 22년) 문제를 모두 구해서 100점 분량을 100분 동안 풀었습니다. 문제를 푼 뒤에는 30분정도 문제별로 헷갈리는 부분, 모르는 논점 등을 토의하였습니다.

학원별 1기 스터디가 진행하는 시점부터 시험 전주까지 꾸준히 했는데, 초반에는 100분 내 완주는 커녕 한 문제를 손도 못대고 끝난 적도 많았습니다. 그래서 초기에는 다음날 풀 문제를 미리 보고 해당 논점에 대한 기본서 내용을 미리 공부한 뒤 문제를 풀었습니다. 이렇게 공부하면서 논점의 기본서 내용이 문제로 이렇게 현출되는구나 체감하면서 공부하게 되어 수험 적합하게 실전적으로 공부할 수 있고 실무에 대한 자신감 또한 많이 올랐던 것 같습니다.

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b. 실전 적응 훈련

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위 방법대로 실무의 기본을 다진 후, 본격적인 완주 연습을 위해 미리 문제를 보지 않고 풀었습니다. 문제는 연습때는 거의 4-3-2-1 순으로 풀었으나, 풀이 순서를 확정해 놓은건 아니었습니다. 생소한 논점이나 시간이 오래걸리는 내용이 나오면 무조건 뒤로 밀었습니다. 시험장에서는 4-1-3-2 순으로 풀었습니다. 100점내 100분 완주를 위해선 자신이 어느 부분에서 시간을 많이 소요하는지 객관적으로 파악할 줄 알아야 합니다. 이를 위해 저는 문제분석 – 문제 풀이 – 계산 각각 항목별 시간을 체크했습니다. 저는 문제 풀이에서 시간을 많이 잡아먹었습니다. 어떤 논점이 나오면 어떤 멘트를 쓸지 기계적으로 튀어나와야 하는데, 문구나 목차를 바로 현출하지 못하고 버벅거리게 되면 시간을 많이 잡아먹습니다. 그래서 논점별 실무 멘트 및 실수, 주의점 템플릿을 만들어 정리하고 마치 이론, 법규에서 암기하듯 암기하였습니다.

실무 스터디 논점별, 난이도별 실수, 전략 등 정리하였습니다.

c. 마인드

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실무 완주 및 고득점을 위해서는 기본기 다지기 및 기계적인 현출 연습과 더불어 마인드 같은 멘탈 부분 또한 훈련이 필요합니다. ‘버릴건 버린다’ 라는 쿨한 마인드를 갖는 게 말은 쉽지만 막상 실제로 문제 풀때에는 상당히 어렵습니다. 이 부분은 경험치로 단련하는 수 밖에 없는 것 같습니다. 문제를 시간내에 풀고 복기하는 연습을 반복하면서, 이 부분은 서술할 내용이 많은 반면 적게 배점되어있다, 가성비가 안좋다 하는 부분을 스스로 느끼는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 예를 들어 토지 평가에서 공시지가기준법의 합리성을 거래사례비교법으로 검토하는 경우, 비준가액은 99% 공시지가기준가액을 지지한다고 미리 결론내놓고 거사비의 분량을 확 줄여서 시간을 단축시키곤 했습니다. 그러나 이런 판단은 무조건적으로 적용되는 것은 아니고 문제별, 논점별로 강조하는 부분이 다르기 때문에 많은 문제를 풀면서 직접 느껴봐야 하는 부분인 것 같습니다.

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1) 이론(43)

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(1) 목표 :

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저는 이론이 가장 약점이었습니다. 그래서 면과락을 목표로 잡았습니다. 정답이 비교적 확실한 다른 과목과 달리, 이론은 강사별로 답안이 너무나 다르고 스타일도 다르고 강조하는 포인트도 달라서 너무 혼란스러웠습니다. 이론 강사와 기본서를 4번도 넘게 바꾼 것 같습니다. 저 같은 시행착오를 겪지 않으시길 바라며, 혹시라도 저 같은 고민을 하신 분들께는 제 방법이 도움이 될 수 도 있을 것 같습니다.

(2) 공부방법

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a. 남들 다 맞추는 건 맞추자

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면과락을 위해서는 남들 다 맞추는건 나도 맞춰야 합니다. 그래서 기본기가 무척 중요한데, 저에게 이론의 기본은 (1)법상정의 (2)실무기준 이었습니다. 법상 정의가 없는 개념어는 과감히 의의를 따로 외우지 않고 대충 말이 되게 적었고, 정 모르는 단어라면 과감히 의의 생략하였습니다. 실무기준 내용은 정형화 되어 있고 이견이 없는 부분이기 때문에 무조건 통으로 두문자 다 따서 똑같이 외웠습니다. 각론의 경우 사실상 실무기준을 그대로 물어보는 문제가 자주 출제되기 때문에 (올해 1번과 같이) 실무기준 내용은 무조건 철저히 숙지해야 합니다.

b. 생소한 논점에 시간투자하지 않기

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제가 생각했을 때 이론은 가장 변수가 많은 과목이라 생각합니다. 많은 시간을 투입한다고 해서 그에 비례하여 점수로 이어지지 않으며, 적게 공부한다고 해서 꼭 처참한 점수를 받는 것 같지도 않습니다. 그래서 저는 최대한 효율적으로 공부하고자 하였고, 철저히 우선순위에 따라 공부했습니다. 학원 스터디에서 간혹 나오는 c급 d급 불의타 쟁점은 10점 으로 나왔을 경우 3~4점으로 방어할 수 있게끔 키워드만 숙지하고 바로 넘겼습니다.

c. 과도한 인풋 금지

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개인적인 생각이긴 하지만 이론에 고득점 욕심내면 수험생활이 길어질거라 생각합니다. 3기,4기 스터디가 진행되면 각종 학술논문이 쏟아지고 생소한 부분까지 다 챙기다 보면 실무 법규가 무너집니다. 그렇다고 이론 점수가 높아지는 것도 아닙니다. 실무 법규를 우선으로 공부 계획을 세우시고, 이론의 경우 실무 법규 공부가 끝나고 남는 시간에 할당하여 공부 계획을 세우시면 이론에 과도한 시간을 투입하는 것을 방지할 수 있을 것입니다.

2) 법규(64.5)

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(1) 목표 : 고득점

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저는 법규가 전략과목이었습니다. 법규에서 점수를 확보하여 평균을 끌어올리는 전략으로 공부하였습니다. 법규는 시간 투입 대비 점수 향상이 확실한과목이기 때문에 단기 합격을 노리시는 분들은 법규에 시간투입을 거의 실무와 동일하게 가져가거나 그 이상으로 가져가는 것을 추천합니다.

(2) 공부방법

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a. 법전 암기

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법규 공부의 시작은 법전으로 시작해서 법전으로 끝난다고 생각합니다. 그렇다고 법전을 무턱대고 공부하다 보면 감도 안잡히고 시간만 흘러갑니다. 저는 항상 문제를 염두에 두고 공부하려고 노력하여 논점 – 법조문번호 – 법조문 내용 순으로 문제와 함께 공부했습니다. 토지보상법 령 칙은 거의 다 외웠으며 이외 부동산공시법, 감정평가법, 행정기본법까지 00논점 하면 바로 조문 – 내용 말할 수 있게끔 암기하였습니다,

법전을 공부하다 보면 이런 내용까지 암기해야 하나? 하고 생각이 드는 부분이 있습니다. 저 같은 경우는 조문별 중요도가 표시된 법전을 활용하여 중요도 순으로 선별해서 암기하였습니다.

b. 서브 정리

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우선 저는 서브를 만들지 않았습니다. 여러 번 시도 했지만 시간이 너무 많이 소요되어 포기하고 시중에 나와있는 학원 강사님들의 서브를 참고하였습니다. 이현진 평가사님과 공대호 평가사님의 서브를 보았고, 이현진 평가사님의 단권화 책을 바탕으로 부족한 부분은 공대호 평가사님 서브를 통해 보완했습니다.

단권화 책은 셀프 타공기로 구멍을 뚫어 중간중간 간지를 삽입할 수 있는 바인더에 끼워 정리했습니다. 이렇게 하면 책에 없는 내용이나 스터디에서 다룬 문제, 판례 등을 단권화 책에 해당 부분에 바로 보충할 수 있어 따로 서브를 편집할 필요가 없었습니다.

단권화 책 안의 내용은 혼자서 암기하고 현출하기에는 집중력이 흐트러져서 스터디를 꾸렸습니다. A,b 급 논점을 선별하여 암기한 후, 함께 모여 서브안의 내용을 현출하는 스터디를 막판 2개월 정도 진행했는데, 이때 확 암기량이 늘었습니다.

c. 판례 정리

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최근 법규 기출에서 생소한 판례 1~2문제를 킬러문제로 변별력을 확보하는 형태가 자주 출제되고 있습니다. 따라서 판례 정리를 꼼꼼히 해놓으시다면 법규 고득점을 노려보실 수 있으실 겁니다. 저는 공대호 평가사님 판례특강과 이현진 평가사님 법규 단과, 스터디 강의에서 출제된 판례를 저만의 양식으로 정리하였습니다. 해당 특강 및 수업이 있고 나서 1주일이 넘어가기 전 바로바로 정리해야 정리가 되지, 판례가 쌓이고 난 뒤에 정리하려면 끝도 없습니다. 대신 한번 정리해놓으면 수험 끝날때까지 활용하는 자료가 되니 꼭 스스로 정리하시길 바랍니다.

3) 마치며

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돌이켜보면 실무 스터디를 시작했을 때 실무가 많이 늘었고, 법규 스터디를 하면서 법규가 완성됐다는 느낌을 받았습니다. 저처럼 혼자 공부하기보다 다른 사람들과 함께 공부하면서 자극을 느끼는 분들은 꼭 개별 스터디를 적극적으로 활용하시길 바랍니다.

저도 제가 붙을 줄 꿈에도 몰랐는데 운 좋게 붙었습니다. 이 글을 읽고계신 여러분도 충분히 단기합격 가능하시니 스스로를 믿으시고 끝까지 파이팅 하시길 바랍니다! 감사합니다.