감정평가사

01 감정평가사를 준비하게 된 동기와 수험기간

이탈리아에서 10년간 패션회사 MD, 브랜드 디자이너로 보낸 후 개인사정으로 귀국을 할 수 밖에 없었던 2018년 말의 상황이 계기가 되었습니다. 한국에 도착하여 주변을 바라보니, 유럽의 여러 도시와 한국의 도시에 대한 차이점과 그 원인에 대해 생각을 하면서 하나의 도시를 구성하고 있는 주요한 요소인 부동산이란 대상에 호기심이 생기게 되었습니다.

여러 대형 중개사학원의 이벤트등으로 큰 비용없이 비교적 진입장벽이 낮은 공인중개사 시험으로 부동산 공부를 시작하면서, 자연스럽게 부동산 분야에서 부침이 심한 패션업계 대비 비교적 안정적인 위치에서 도시와 부동산에 대한 공부를 할 수 있는 감정평가사라는 전문자격사 시험에 이끌리게 되었습니다.

또한 난이도가 극강이라고 수험계에 악명이 자자한 2차 논술 시험이 있다는 것을 알게 된 순간에는,

이탈리아 유학 전 변리사 2차 시험을 두 번 보았지만, 당시에는 디자인에 대한 열정으로 미처 그 열매를 맺지 못했던 저의 오른쪽 손목이 저릿 떨려오는 것을 느꼈습니다.

이러한 과정을 거쳐 자연스럽게 과목이 겹치는 공인중개사, 주택관리사 시험과 함께 감정평가사 1차 시험에 2019년 초에 진입하였습니다.

2019년도 3개월 가량 준비를 하여 1차 시험에 대비하였고, 그 해 가을에 함께 준비한 2개의 시험을 패스하며 그 이후 본격적으로 평가사 2차 시험만을 준비하기 시작하였습니다.

그리고 올해 2022년 네 번째 2차 시험에서 합격을 하게 되었습니다.

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02 나만의 학습방법 및 노하우/전략

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2차 시험은 상대평가임을 평소 공부하면서 그리고 스터디 시작 전에 리마인드

<상대평가 시험라는 인지를 공부하면서 활용>했던 점은 나 스스로 1년차, 2년차에 어렵게 느꼈던 논점들, 강의시간에 강사님들이 어려운 부분이라고 했던 부분들을 표시를 해두고 그 부분들은 입체적 이해와 더불어 최종적으로 답안지에 풍부하게 쓸 수 있는 분량으로 서브에 정리를 하고 넘어갔습니다. 왜냐하면 내가 어려워했던 부분은 대부분의 다른 수험생 역시 어려운 부분이 될 것이고 그것에 대한 인지가 답안지에서 기본적인 차별화 포인트가 될 것이라고 생각했기 때문입니다.

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<상대평가 시험이라는 것을 스터디와 실제 시험 전에 리마인드한 이유>는 논점의 강약을 삼은 기준 중 하나로 삼기 위함이었습니다. 문제를 한 번에 쭉 읽고 여러 논점 중에 누구나 쓸 수 있는 논점은 압축적으로 쓰되, 목차당 3줄을 넘지 않는다는 기준으로 썼습니다. 반면 응시생의 절반 이상이 놓칠 수 있거나, 난이도가 있는 논점이라고 생각되는 것에는 목차당 4-5 줄 정도로 강조하면서 풍부하게 키워드와 논리를 중심으로 쓰자는 마음을 답안지 작성 전에 다잡았던 것으로 기억합니다.

법조문의 두문자를 통한 기본 암기와 입체적 확장

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2년차 초반 준비과정에서 한달 정도 감칙, 토지보상법, 행소법, 부공법, 감정평가사법의 조문 표제와 각 항의 키워드를 한 자씩 따서 하루 30분에서 1시간 정도 시간을 내서 답안지에 앞글자만 쓰면서 암기를 하였습니다. 3년차가 되니 1차적으로는 조문 번호 순서대로 암기되었던 1차원적 순서에서 특정한 논점별로 가지를 치는 새로운 2차원 순열이 나오게 되었고 1차원의 법조문 순열이외에 곁가지의 순열을 몇 가지 보유하게 되었습니다.

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설명의 편의를 위해 쉬운 예를 하나 들자면,

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토지보상법 메인 두문자는

‘목(제1조 목적), 의 대, 공 제 개, 승 기 대 서 / 허 통 인 장 증 ... 벌 6 양 과(제99조 과태료)’

입니다. 이 법조문 순서의 두문을 암기해 놓고, 문제등에 적용하다 보면,

제9조의 ‘허’(출입의 허가) 는 제1항부터 제7항까지 ‘타 허 통, 보 안 협 재’ 의 2수준이 보이게 됩니다.

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그런데 마지막 4개 항 <보 안 협 재>는 하나의 세트로서 강학상 ‘보상재결’을 의미합니다. 그러면 이 보상재결이 준용되는 조문번호 두문자가

<장(§12) 실(§23) 폐(§24) 조(§27), 천(§38) 실(§42) 잔(§73④) 잔(§75의2⑤) +1(§80)>*으로 정리됩니다.

*장(§12 장애물의 제거등) 실(§23 사업인정의 실효) 폐(§24 사업의 폐지 및 변경등) 조(§27 토지건물 조사권), 천(§38 천재지변시 토지의 사용) 실(§42 재결의 실효) 잔(§73④ 잔여지 손실과 공사비보상) 잔(§75의2⑤ 잔여건축물의 보상등)> +1(§80 손실보상의 협의 재결)

이렇게 정리를 하고 나면, 어렵지 않게 <보상재결> 이라는 표제의 다음과 같은 단문의 목차를 바로 짜낼 수 있었습니다.

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1. 의의 취지

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2. 보상재결의 종류

1)제9조 준용

2)제80조 준용

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3. 양자 구별의 실익

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이와 같은 방법으로 곁가지 순열을 몇 개 더 정리하여 해당 조문의 빈 공간에 정리를 해 두고 법전의 관련 부분을 지날 때 마다 눈으로 익히고 틈틈히 보고 넘어갔습니다.

03 과목별 수험방법 노하우 및 전략 & 과목별 강의 추천

합격의 관건인 2차 시험과목에 대하여 말씀드리겠습니다.

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<실무>의 경우 저는 수험기간 동안 3개 메이저 학원의 실무 강의를 세션별로 들었습니다.

입문은 유도은 평가사님, 공적평가는 김사왕 평가사님, 기출과 스터디는 여지훈 평가사님과 함께 했습니다. 다른 평가사 님들도 뛰어나시지만, 개인적으로 제 스타일과 잘 맞는 분은 여지훈 평가사님이라고 생각이 됩니다. 특히 실무 답안지 상에서 철저하게 법적근거를 표시해주시는 부분이 저와 잘 맞는다는 생각이 들었습니다. 더불어 저의 지엽적이고 다소 엉뚱한 질문에도 진지하고 논리적으로 일관되게 답변해 주시는 점이 지금도 기억에 생생하게 남아있습니다.

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앞에서 말씀드린 바와 같이 실무가 저에게는 아킬레스건이었던 관계로, 합격년차인 4년차에는 실무를 최우선으로 두고 공부시간을 안배하였습니다. 8개월 동안 하루라도 실무를 100점 이상 풀지 않은 날은 없도록 계획하였고 그것을 최우선으로 하여 수험생활을 유지하였습니다.

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특히 시험을 서너 달 앞둔 기간에는 오전에 독종 100점, 오후 개별스터디를 통하여 200점을 풀었고, 개별스터디에서는 기출을 반복적으로 풀어서 최근 10개년 기출의 3~4 회 정도 풀고, 서로 논점에 대하여 간단하게나마 토론을 하면서, 기출의 수준에서 문제수준을 숙달하고 들어간 것이 최종적으로 실제시험의 실무 점수와 연결된 측면이 크다고 생각됩니다. 그리고 3-4월까지 개별스터디에서는 함께 풀지는 않았지만, 개인적으로 1회부터 20회까지 현재 출제경향과 크게 어긋나지 않으면 대부분을 풀었는데, 무언가 기출에 대한 이해와 흐름이 깊어지는 느낌을 받았습니다.

<법규의 경우>, 진입전에 민법, 민사소송법, 산업재산권법 공부를 상당수준(변리사2차) 에서 학습했었던 저이지만

<행정법>의 체계와 개념이 잡히지 않아 고생을 좀 한 편입니다. 여러 평가사님의 법규강의를 전전하다가 결국 김기홍 선생님의 행정법 기본강의에서 헌법을 포함한 공법체계에서 행정법의 공통된 법리를 설명해주시는 관점에 많은 도움을 받았고, 행정법은 그 외 강의는 듣지 않았습니다.

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<개별법>의 경우 김선희 평가사님의 강의와 기출강의로서 답안형식을 가다듬었습니다. 개별법의 경우 이해가 되지 않는 논점은 류해웅 교수님의 <신수용보상법론>을 발췌하여 보았는데, 이해가 되지 않는 부분이 대부분 해소가 되었습니다.

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<이론과 법규>의 경우, 3년차와 4년차에 각각 서브를 만들었습니다. 3년차 초기에 전체적 목차를 저의 논리에 따라 세우는 것에 초기에 다소 많은 시간을 투자하였습니다만, 그러한 과정에서 다양한 논리전개를 여러 방면에서 고려하고, 결정하는 과정에서 답안의 논리전개를 숙달하는 데 도움이 된 것 같습니다.

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<이론>은 경저를 기본으로 오성범 평가사님의 목차체계를 참조하여 큰 도움이 되었습니다.

법규의 경우는 행정법은 김기홍 선생님의 목차를 기본으로 김선희 평가사님의 문장력을 활용하여 압축적으로 정리하였습니다. 개별법은 박균성교수님과 도승하평가사님의 토지보상행정법 기본서의 목차를 참조하여 수험목적에 맞게 전체적으로 간략화하여 정리하여 암기의 기반으로 삼았습니다.

04 시기별 학습방법 및 시기별 강의추천

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<1차 >

<첫 번째 1차 >수험의 경우, 공인중개사 공부와 병행을 한 관계로 회계학과 경제학에 충분한 시간을 투입할 수 없었지만, 다행히 학부시절 경영학을 복수전공한 기억이 다소 남아있어, 3개월 정도의 시간동안 각 기본강의를 듣고, 나머지는 문제위주로 정리했습니다.

다만 문제집의 문제를 전부 풀 시간은 도저히 안된다는 것을 진입초기에 깨닫고, 회계학의 경우 3의 배수 번호 문제만, 경제학의 경우 4의 배수 번호 문제만을 풀었습니다. 결국 시간이 없어 모의고사를 1회 정도만 풀고 시험장에 가야 했습니다. 경제학의 경우 학부때 베이스 때문인지 점수가 여유있게 나왔으나, 회계학은 턱걸이로 운좋게 통과를 하였습니다.

<두 번째 1차> 시험을 준비할 때, 기본강의는 따로 듣지 않고, 독학으로 책을 정독하다가 이해가 안되는 부분은 첫 번째 1차 시기에 녹음해둔 강의의 음성파일의 해당 부분을 찾아 들어 이해와 암기를 하고 넘어갔습니다. 이 때에는 문제위주 전략을 취했습니다. 역대 10년 분량의 기출문제를 중심으로 풀었고, 모의고사는 혼자 2-3회 정도 도서관에서 풀고 시험장에 들어갔던 것으로 기억합니다.

< 2차 >

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1년차 및 2년차

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2년차에는 실무 과목을 여지훈 평가사님 기본강의를 통해 들으면서 내용을 정리해 나갔습니다. 다만 생소한 개념의 용어와 그것의 신속한 적용과 응용이 처음에는 적응이 되지 않아 충분한 시간을 들여서 기초를 다졌던 것으로 기억합니다.

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법규의 경우, 시간이 충분하지 않았던 관계로 이현진 평가사님의 핵심정리로 이해보다는 암기위주로 정리를 하였습니다. 다만 특정 논점에서 이해가 되지 않거나 문장이 잘 외워지지 않는 경우, 기본서의 해당부분의 결론을 제가 이해하는 방향으로 별도 정리를 하였고, 문장 역시 저의 문장으로 다시 다시 쓰기(paraphrase) 하여 저의 언어로서 암기를 하였습니다.

이론의 경우, 역시 시간이 충분하지 않았던 관계로 최동진 평가사 님의 요약정리서를 암기장 삼아 정리를 해 나갔으며 역시 이해가 안되는 부분은 경저 또는 타 기본서를 통하여 스스로 이해가 되는 방향으로 재정리하면서 나갔습니다.

1, 2년차의 경우 요일별로 실무를 일주일에 3일( 주로 월 수 금) , 이론과 법규를 각각 하루 씩 시간을 배분하여 공부하였고, 스터디는 의미있게 쓸 수 있을 것 같은 느낌이 든 3기부터 참여하였습니다.

<3년차 3번째 2차>

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1차 시험 당일 가채점을 끝내고 바로 3기 4기 스터디를 등록하고, 첫 일주일은 두 달여 1차로 인하여 무뎌진 기억을 강의 음성파일과 함께 실 이 법 기본서를 신속하게 일독을 하면서 100일 정도 남은 세 번째 2차를 준비하였습니다.

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그런데 실무의 문제푸는 속도와 답안의 질이 생각만큼 바로 올라오지 않은 것에 대한 위기감과 초조함이 오기 시작하였습니다. 그 결과 이론과 법규의 집중마저 방해하는 경우가 종종 있었던 것으로 기억합니다.

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다만 3년차부터는 하루씩 한 과목을 공부하지 않고, 오전부터 오후 서너시 까지 실무를 하고, 그 나머지 시간을 이론과 법규의 순서로 실제 시험 순서대로 매일 공부하는 형식으로 체계를 바꾸어서 4년차까지 그렇게 유지하였습니다.

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다만 곧바로 루틴과 답안지의 수준이 올라오던 법규, 이론과 달리 실무가 끝까지 폼이 오르지 않는 위기감이 들었습니다. 실무의 스터디 점수 또는 스스로 느끼는 체감적 숙련도가 제가 원하는 최소 수준에 오르지 않았기 때문에 하루 중 실무에 투자하는 시간이 점점 들어서 10 : 1 : 1 정도까지 이르는 수준에서 3번째 2차 시험을 보았습니다.

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<4년차 4번째 2차>

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32회 실무의 2번 문제가 기존의 출제수준을 넘어서는 극강의 난이도도 많은 수험생들을 나락으로 빠뜨렸고, 저 역시 그 안에 포함되어 있었습니다. 30점 한 문제에 대한 실패로 합격의 확률이 높지 않았음을 알았기에, 합격 발표 전까지는 한 번 남은 4번째 2차의 공부전략을 실무 위주로 세우고, 합격자 발표 이후 바로 8개월의 장정을 떠날 수 있는 몸을 만들면서 보냈습니다.

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결국 이론과 법규는 58점, 52점으로서 선방하였고, 실무가 40점만 되면 합격권에 들었을 것이나, 결국 실무의 과락으로 3번째 고배를 마셨습니다.

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그 날부터 매일 아침에 실무를 하는 학원 프로그램과 토요일 스터디, 일요일은 오후 대학동 실무 개별 스터디를 하는 계획으로 8개월을 유지하였습니다. 즉 매일 실무를 적게는 100점, 많게는 300점 정도 풀었습니다. 일요일 개별 스터디에서는 토요일 스터디참여 하지 않았던 타 학원의 실무문제를 다음날 2명의 스터디원과 함께 풀었습니다.

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05 후배 예비 평가사님들을 위한 학습 TIP & 하고픈 말

1. 실 이 법 중 제일 약한 과목의 점수를 올리는 선택과 집중의 전략을 취할 것

2. 개인차가 있겠으나, 시험이 가까울수록 매일 3과목을 모두 보는 방향으로 갈 것

3. 전체 목차의 뼈대를 그려놓은 상태에서 기출을 중심으로 논점의 살을 붙이는 방향으로 학습

4. 법규, 이론의 경우 서브를 통해 두문자, 자신의 언어화를 위한 기반을 만들것

5. 암기의 부담이 있다면, 자주 보는 것으로 극복할 수 있다는 생각과 기억한 것들을 입력보다는 재생의 시간을 충분히 가질 것

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마지막으로, 그 어떤 합격수기라도 하나의 참고자료로서 활용하시되, 자신만의 방법으로 몇 번의 진화를 거듭하는 것이 스스로 느껴진다면 그것이 바로 옳은 길일 것입니다. 그러한 느낌을 수험기간의 이정표 삼아 자신을 신뢰하면서 끝까지 결승점까지 갈 수 있다면 합격선이 시나브로 가까이 와 있음을 알게 되실 것으로 생각됩니다.

끝으로 학원 스터디 점수에는 일희일비 하지 마시기를 권유드립니다. :-)