감정평가사

Ⅰ 감정평가사를 준비하게 된 동기와 수험기간

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안녕하세요 이번 33회 감정평가사 시험에 합격한 손민이라고 합니다.

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시험을 준비하기 전 대기업에 2년 4개월 정도 재직하였는데, 보다 전문성 있으며 나이가 들어서도 일할 수 있는 직업을 찾아 도전을 결심하게 되었습니다. 퇴사 후 곧바로 공부를 시작하였고 20년 4월부터 22년 7월, 약 27개월의 공부 끝에 합격하게 되었습니다.

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저 역시도 처음 수험생활을 시작할 때 선배 합격생들의 수기를 읽으며 많은 도움을 받았기 때문에 제 경험이 누군가에게 작은 도움이 될 수 있을까 하는 마음을 담아 최대한 자세하게 수기를 작성해 보려고 합니다.

Ⅱ 나만의 학습방법 및 노하우/전략

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1. 완주

감정평가사 시험의 특성상 과락을 방지하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 과락을 방지하기 위해서 가장 효율적인 수단은, 당연한 이야기일 수 있지만 세 과목 모든 문항을 완주하는 것이라고 생각합니다. 내용이 어떠하든 일단 무언가 작성이 되어 있어야 채점자가 점수를 줄 수 있기 때문입니다. 따라서 개별스터디, GS에서 문제를 풀 때 세 과목 모두 어떻게 해서든 완주하려고 노력했었습니다.

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2. 문항 간 균형 유지

완주를 하였더라도 1,2,3,4번 문항이 균형있게 작성되어야 득점에 유리합니다. 실제 시험에서는 자신있는 문제, 조금은 생소한 문제가 같이 출제될 가능성이 높습니다. 이런 경우에 아는 내용을 빠르게 작성하고 모르는 문항에 시간을 많이 투자하여 어떻게든 각 문항에 할당된 점수를 고르게 챙겨야 한다고 생각합니다. 내가 아무리 잘 아는 내용이라고 하더라도 한 문항에 할당된 배점은 정해져 있습니다. 따라서 쓰고 싶은 내용이 정말 많더라도 담백하게 배점에 할당된 분량만을 작성하고 다음 문항으로 넘어가는 요령이 필요하다고 생각합니다.

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3. 정확한 문제분석

높은 점수를 받기 위해서는 출제자가 의도한 방향으로 답안을 작성하여야 합니다. 그러기 위해서는 정확한 문제분석이 무엇보다도 중요하다고 생각합니다. 출제자가 묻고자 하는 바를 정확히 파악하고, 그러한 물음에 각각 몇점이 배정되어 있는지를 정확히 인지하고 답안을 작성해야 합니다. 이러한 문제분석의 수준에 따라, 아는 내용인데도 잘못된 방향으로 서술할 수도 있고 잘 모르는 내용이라고 하더라도 최대한 방어적으로 서술하여 실점을 막을 수 있다고 생각합니다.

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올해 시험을 예로 들면, 이론 2번에서 엘우드법에 대하여 산식만 희미하게 알고 있었으나, 문제에서 묻고자 하는 것이 엘우드법 자체라기보다는 투자결합법과의 비교서술이라는 점에 착안하여 투자결합법을 중심으로 엘우드법과의 비교 목차를 4개 잡아 서술하였습니다. 그 결과 과락 이상의 점수(12.5점)를 받을 수 있었고, 평소에 잘 몰랐던 내용임에도 최대한 방어적으로 서술하여 합격할 수 있었습니다.

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4. 법조문

감정평가는 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 추상적인 활동입니다. 따라서 감정평가사가 자신의 평가서를 의뢰인에게 납득시킬 수 있으려면 명확한 근거가 있어야 하고, 그러한 근거중 가장 설득력이 높은 것은 법적 근거입니다. 따라서 좋은 감정평가사의 자질을 채점자에게 어필하려면 법조문을 풍부하게 답안에 적어야 한다고 판단하였습니다. 따라서 개별스터디에서 법조문 암기시간을 따로 마련하여 법조문 암기에 최선을 다하고, 법조문을 답안에 하나라도 더 적어넣으려고 항상 노력하였습니다. 또한 법조문 다음으로 설득력이 높은 행정규칙인 감정평가 실무기준을 열심히 암기하였습니다.

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올해 시험의 경우 실무1번이 보상 종합문제로 출제되었고, 계산이 복잡하지 않아 단가까지 맞춰야 고득점할 수 있을 것이라는 이야기가 많았습니다. 저는 단가까지는 다 맞추지 못하여 과락에 대한 걱정을 하였으나, 모든 소물음에 대해 법조문을 근거로 단 것이 점수 획득에 많은 도움이 되었습니다. 또한 3번을 고득점(15.5점)하였는데, 장기임차권을 무형자산으로 확정하고, 감칙23조 의거 수익환원법을 적용하지 않은 이유를 감칙 12조1항 단서를 근거로 하여 나름대로 법적 근거를 들어 평가한 것이 채점자에게 좋은 인상을 주지 않았나 생각이 듭니다.

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5. 학원 GS

학원 GS는 실제 시험과 유사한 환경에서 실전연습을 해 볼 수 있는 유일한 수단입니다. 저는 학원 GS를 실전훈련 혹은 리허설이라고 생각하여 절대 빠지지 않으려고 노력하였습니다. 학원GS를 통해 문제가 쉽게 출제되었을 때, 어렵게 출제되었을 때, 전혀 모르는 문제가 나왔을 떄, 컨디션이 안 좋을 때 등 실제 시험에서 발생할 수 있는 다양한 상황을 경험해 보는 것 만으로도 실제 시험장에서 당황하지 않고 이러한 상황을 헤쳐나갈 수 있는 소중한 자산이 됩니다. 또한 실제로 답안을 작성해 보면서 완주를 못하거나, 문항 간 균형 유지에 실패하거나, 계산실수를 하거나, 문제분석을 잘못하는 등 오류를 범해보고 이를 바로잡는 과정을 거치는 것이 실제 시험장에 가서 이런 오류를 범할 수 있는 가능성을 조금이라도 줄여주는 것이라고 생각합니다. 따라서 학원GS 1회 1회를 소중한 연습기회라고 생각하고 꾸준히 참여하는 것이 매우 중요합니다.

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6. 생활패턴의 정형화

수험생활은 학교 혹은 직장과 달리 무한한 자유가 보장되는 시간들입니다. 내 마음대로 수험생활을 설계할 수 있지만, 반대로 이러한 자유는 방종으로 변할 가능성도 있습니다. 따라서 생활에 대한 원칙을 정하고 이를 지키려는 노력이 반드시 필요합니다. 저의 경우 실무스터디를 꾸려 아침8시에 모여 실무를 매일 풀고, 지각 결석의 경우 벌금제도를 운영하여 생활에 강제성을 부여하였습니다. 하루일과의 경우 오전에는 실무, 오후에는 이론, 저녁에는 법규 공부를 하여 각각 점심시간, 저녁시간, 귀가시간이 각 과목에 대한 공부 마감시간 역할을 하도록 하여 그날 정한 공부내용을 정해진 시간에 마무리할 수 있도록 하였습니다. 일주일 일과의 경우 토요일 스터디 이후 일요일 오전까지 강평 수강 및 오답정리를 마무리하고, 일요일 오후에 휴식하는 루틴을 유지하였습니다.

7. 최단기간 합격 목표

수험에 진입하셨다면, 진입 시점에서 가장 빨리 합격할 수 있도록 목표를 설정하는 것이 바람직합니다. 특히 상반기에 진입한 경우 반드시 생동차 합격을 목표로 공부하여야 합니다. 생동차 합격은 본인의 노력과 운 모두 따라주어야 하는 매우 어려운 길입니다. 그러나 처음부터 2년차 합격을 목표로 공부하는 것과, 생동차 합격을 목표로 공부한 후 다음 유예를 준비하는 것은 그 마음가짐이 다를 수 밖에 없습니다. 조금은 달성하기 버거운 목표를 향해 달리는 것이 더 나은 결과를 낼 수 밖에 없기 때문입니다. 저 역시도 생동차 합격을 목표로 공부하였고, 합격하지는 못했지만(실 36.5 / 이 46.5 / 법 50) 그 과정에서 쌓아 놓은 것들이 큰 자산이 되었고, 이를 바탕으로 2년차 유예로 합격할 수 있었습니다. 아래에 제 수험기간 동안의 학습스케줄을 첨부드립니다.

Ⅲ 과목별 수험방법 노하우 및 전략 & 과목별 강의 추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

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1. 실무

1) 생동차 시기

2차 종합반을 수강하며 여지훈평가사님의 기본강의 문제풀이(초급, 중급, 기출) 강의를 모두 수강하였습니다. 또한 강의를 병행하며 PASS 초급, 중급을 도합 8회독 정도 하였습니다. 이러한 과정에서 여지훈평가사님의 답안을 필사해 보며 답안 작성의 틀을 마련하게 되었고, 상담을 통해 실무 과목에 대한 접근방법, 합격전략 등에 대한 많은 도움을 받았습니다. 1차 합격 후 한림법학원 GS에 참여하였고 실무스터디를 꾸려 타 학원의 문제를 아침마다 풀어 보았습니다만, 합격할 수 있는 실력에는 미치지 못했던 것 같습니다. 32회 시험에서는 36.5점을 득점하였습니다.

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2) 유예 시기

프라임법학원 스터디 종합반을 수강하였습니다. 1기스터디 시기에는 주말에는 여지훈평가사님 스터디에 참여하였고 주중에는 타학원의 종합, 중급 문제집을 스터디원들과 함께 1일 100점씩 풀었습니다. 2기~4기 스터디 시기에는 1일 100점씩 타학원의 금년, 작년 GS 1~4기 문제를 풀고, 기출문제 10개년치를 3~4회독 정도 하였습니다. 또한 최시은평가사님의 기출문풀 강의를 수강하였습니다. 처음에는 100점을 완주하지 못하는 경우도 많았지만, 문제를 거듭해서 풀고 오답정리를 하며 아는 내용이 풍부해지면서 자연스럽게 완주가 가능해졌습니다. 처음에는 계산실수도 많이 있었는데 완주에 여유가 있어지면서 계산도 꼼꼼히 할 수 있게 되었고 그 결과 실수도 자연스럽게 줄어들었습니다.

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저를 포함한 많은 수험생들의 가장 큰 고민거리가 실무과목이었습니다. 실무 실력 향상을 위해 조언도 구해보고 여러가지 고민을 하였지만, 결국 꾸준한 문제풀이와 관련규정 습득이 핵심이라는 것을 깨달았습니다. 문제풀이 -> 오답정리 -> 아는내용 추가 -> 문제풀이 -> 오답정리 -> 아는내용 추가 이 순환과정을 꾸준히 반복함으로써 실력이 향상된다고 생각합니다. 또한 현재 공부하고 있는 방향이 맞는지에 대한 의구심이 들 때에는 여지훈평가사님께 상담을 요청하여 답안지에 대한 피드백, 공부방향 등에 대한 조언을 구하였습니다. 상담 때마다 진정성 있고 피와 살이 되는 조언을 해 주신 여지훈평가사님께 정말 감사한 마음입니다. 여지훈 평가사님의 스터디는 타 학원 대비 난이도가 높으나, 그 내용은 철저하게 감칙, 실무기준 및 해설서에 기반하고 있기 때문에 열심히만 따라간다면 그 과정에서 정말 많은 것을 얻을 수 있다고 생각합니다.

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2. 이론

1) 생동차 시기

어정민평가사님의 기본강의, 한림법학원 1,2,4기 스터디를 수강하였습니다. 처음에는 내용도 숙지되지 않았고, 배점에 대한 감이 없었기 때문에 스터디에 나가서 오픈북으로 답안을 무작정 작성하고 모범답안과 비교해 가면서 제 답안을 수정해 나가는 과정을 반복했습니다. 1차 합격 이후에는 어정민평가사님 4기 스터디와 타 학원 단과를 수강하며 목차 잡는 연습을 하였습니다. 암기의 경우 중요한 것을 확실하게 외우자는 생각으로 감정평가 실무기준 및 어정민평가사님의 1,2기 스터디 강평 자료의 총론 부분만 암기하고 시험장에 들어갔습니다. (46.5점 득점)

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2) 유예 시기

32회 시험에서 과락 점수는 넘겼으나, 이론 공부는 여전히 막막하게 느껴졌습니다. 이 때 선배 합격생에게 조언을 구하여, 기출문제를 먼저 정리하면 이론 공부의 윤곽이 잡힐 것이라는 말을 듣고 기출문제를 먼저 분석하기로 마음먹었습니다. 마침 최동진평가사님의 기출문제 단과(기본,심화)가 개강하여, 망설이지 않고 등록했습니다. 1기 스터디 시기에는 최동진평가사님 단과를 병행하며 1~32회 시험을 모두 풀어보고 분석하였고 그 결과 총론에서 중요하게 봐야 할 것들이 명확해졌습니다. 또한 최동진평가사님의 총론 및 각론의 체계를 중심으로 추상적인 이론과목을 제 나름대로 체계화하는 과정을 거쳤습니다. 주중에는 최동진평가사님의 단권화 교재를 1/5로 나누어 하루에 한 파트씩 암기하였습니다. 또한 실무기준 역시 1/3으로 나누어 하루에 한 파트씩 암기하였습니다.

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내용을 어느 정도 숙지한 다음에는 총론과 각론을 마인드맵으로 만들어서 이미지화하여 기억하도록 노력하였습니다. 글자로 기억하는 것보다는 이미지를 통해 기억하는 것이 현출에 보다 유리하다고 판단하였기 때문입니다. 이러한 내용들을 2기~4기 스터디를 통해 적용해 보고, 예시답안과 비교 혹은 최동진평가사님의 첨삭, 질문을 통해 피드백을 받는 과정을 반복하며 실력이 향상되었습니다. 3,4기 스터디에서는 최동진평가사님께서 생소한 논점들도 많이 출제를 해 주셨습니다. 스터디에서 풀 때는 힘들었지만 실전에서 충분히 생소한 논점이 나올 수 있다고 생각하여 그 동안 최동진평가사님께 배운 문제분석 틀을 활용하여 최대한 방어적으로 써 보려고 노력하였습니다. 이러한 연습이 난이도가 높았던 이번 33회 이론시험에서 당황하지 않고 문제를 푸는 데 큰 도움이 되었습니다.

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3. 법규

1) 생동차 시기

처음 2차를 공부함에 있어서 가장 애를 먹었던 과목이 법규였던 것 같습니다. 조현 강사님의 행정법 기본강의, 김기홍 강사님의 개별법 기본강의를 수강하고 이현진평가사님의 1기 스터디를 수강하였으나 오픈북으로도 뭘 써야 할 지 모르는 수준이었습니다. 스터디 가서 10점, 20점대 점수를 받다가 도저히 해결책이 떠오르지 않아 선배 합격생에게 개인과외를 받았습니다. 과외가 끝날 때 쯤 1차에 올인하게 되었고, 1차를 치고 나서는 다시 이현진평가사님의 4기 스터디에 참여하였습니다. 시험을 보고 그 날 나왔던 논점을 암기하는 과정을 반복하였고, 시험 전까지 이현진평가사님의 2~4기 스터디 출제논점만 숙지하고 들어가자는 목표를 세우고 실천하였습니다. 그 결과 생각보다는 나쁘지 않은 점수(50점)를 받을 수 있었습니다.

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2) 유예 시기

이현진평가사님의 모든 강의를 수강하였습니다. 사례기출, 종합문풀, 파이널 단과까지 모두 수강하였고 1~4기 스터디 모두 수강하였습니다. 이현진평가사님 강의의 장점은 단과수업들과 스터디 문제가 상호 호환되며 자연스럽게 복습의 효과를 낼 수 있다는 점인 것 같습니다. 단과, 스터디에 꾸준히 참석하여 문제를 풀어보고 오답정리, 판례 정리를 하는 것 만으로도 웬만한 A,B급 논점들은 자연스럽게 커버할 수 있게 되었습니다. C,D급 논점들은 이현진평가사님 스터디 및 단과에 나왔던 것들만 보았습니다. 합격생으로부터 받아 가지고 있던 서브를 이현진평가사님 강의, 스터디를 수강하며 배운 내용들을 첨가하여 보완해 나가는 과정을 지속적으로 반복되었고, 4기 스터디 쯤에는 서브가 완성되어 이를 반복적으로 외웠습니다.

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법조문의 경우 개별스터디원들과 실무 문제풀이가 끝난 후 법조문 테스트를 매일 보았습니다. 비상법전을 기준으로 별표 1개 이상인 조문을 추려서 하루에 15~20개씩 범위를 정하여 암기하고 빈종이에 써보는 테스트를 매일 진행하였습니다. 그 결과 법조문 암기에 자신감을 가질 수 있게 되었고, 이는 법규 과목 뿐만 아니라 실무, 이론 답안 작성에 있어서도 많은 도움이 되었습니다. 판례의 경우 이현진평가사님 스터디 및 단과에 출제되었던 판례와 강평 때 따로 정리해 주시는 판례 정도만 외웠습니다. 기출문제의 경우 개별스터디원들과 10년치 기출문제 정도만 2~3회 반복하여 풀어 보았고, 스터디원들끼리 작성한 답안을 돌려보며 각자의 답안을 보완하는 과정을 거쳤습니다. 기출문제를 풀어 본 결과 A,B급이 80퍼센트 이상 출제되는 경향이 있었기에, C,D급에서 뭐가 나올 지 고민하기보다는 A,B급을 확실하게 외우는 것이 더 중요하다는 판단을 하여 막판에는 A,B급을 더욱 중점적으로 반복하여 외웠습니다.

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Ⅳ 시기별 학습방법 및 시기별 강의추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

시기별 학습방법은 위에 서술한 과목별 학습노하우 및 전략으로 갈음하겠습니다.

강의 추천의 경우, 저는 수험생활 내내 프라임법학원 강사님들의 강의 및 GS를 수강하였습니다. 처음 수험생활을 시작하는 단계에서는 학습에 대한 방향을 잡기 어려우므로, 학원에서 짠 커리큘럼을 따라 공부하는 것이 효율적이라고 생각합니다. 따라서 기본강의부터 스터디까지 모두 포함되어 있는 종합반을 수강하는 것을 추천드립니다.

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Ⅴ 후배 예비 평가사님들을 위한 학습 TIP & 하고픈 말

시험도 완주가 중요하나, 수험생활도 시험과 마찬가지로 성공적으로 완주하는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 신체, 정신의 컨디션 관리가 매우 중요합니다. 긴 수험생활을 완주할 수 있도록 건강에 유의하셨으면 좋겠고, 필요하다면 꾸준한 운동을 통해 건강을 관리하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다. 또한 공부를 계속 하다보면 스트레스 등으로 인해 정신적인 컨디션도 저하될 수 있습니다. 이러한 경우 본인만의 스트레스 해소 수단을 마련하는 것을 추천드립니다. 저는 마음이 답답할 때면 청소년회관 건너편 공영주차장 2층에 있는 배팅장에 가서 야구공을 치며 스트레스를 해소하였습니다. 또한 아침마다 만나는 스터디원들과 서로 으쌰으쌰하며 수험생활을 이겨낼 수 있었습니다.

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끝으로 저를 합격의 길로 인도해 주시고 수험생활 동안 정말 훌륭한 멘토가 되어 주신 여지훈평가사님, 최동진평가사님, 이현진평가사님께 깊은 감사의 말씀을 전합니다.

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