감정평가사

안녕하세요 33기 감정평가사 시험에 합격한 수습평가사입니다. 저는 4년차에 합격했으며 수험생활 동안 가졌던 생각이나 습관 혹은 피해야한다고 생각하는 점 등을 수기로 공유하려고 합니다. 다소 불안정한 수험생활을 보낸 사람이지만 제 수기가 감정평가사를 준비하시는 어느 한 분에게라도 도움이 되기를 바라며, 앞으로 좋은 성적 거두셔서 업계에서 만났으면 좋겠습니다.

서 및 수험생활 전반

평가사 수험생활을 하면서 항상 생각하던 건데, 합격수기에서도 서론(서설)을 작성하는 것이 가장 어렵다고 느껴지네요. 일단 저는 아주 모범적인 수험생으로서의 패턴을 가진 사람은 아니었습니다. 오전 7시나 8시에 잘 일어나지도 못했고, 토요일과 일요일은 모두 쉬는 날도 있었습니다. 그렇지만 최대한 그 날 정한 공부량은 다 끝내려 노력했고 공부에 돌입하면 몰입을 방해하는 것들을 제거하여 최대한 집중을 노렸습니다.

1년차는 학교를 다니며 2차 공부 없이 1차에만 올인 후, 그 해 2차를 치뤘습니다. 2차 공부를 기본 강의 수준 정도만 듣고 시험을 치루니 성적은 뭐 말할 것도 없었겠지요? 30회 2차 시험이 끝나자마자 쥐뿔도 모르던 저는 유예년도에 합격하겠다며 다짜고짜 한림법학원 GS스터디를 등록합니다. 기본강의나 겨우 다 듣고나서 바로 시작되는 실전에, 솔직히 매우 제가 무슨 정신으로 공부를 했었는지 모르겠습니다. 기본 바탕이 부실하니 실력 향상이 있을 리가 없었습니다. 이 당시 저는 스터디에 치여서, 스터디 문제를 반복해서 푸는 악수 중의 악수를 두고 맙니다. 지금 생각해도 끔찍하네요! 매주 눈앞에 들이닥치는 공부량에 버거워하다가 유예년도 2차시험을 보게됩니다. 네, 저는 실이법 세과목 모두 과락이었습니다. 그나마 안도할 점이라면 세 과목 모두 점수의 상승이 있었다는 점 정도였네요. 스스로에 대한 불신이 생기며 저는 3년차를 맞이했습니다. 이 시기에 휴학생 신분으로 대학 도서관에서 벗어나 주변 도서관을 거쳐 집 앞 스터디카페로 공부 위치를 옮겼었네요. 3년차는 자신감이 많이 하락했던 해였던 것으로 기억합니다. 웃기게도 저는 이 시기에 실무 기출문제를 처음 접했습니다. 제가 얼마나 부족하고 건방졌는지 강하게 느낄 수 있었습니다. 그러면서도 아직도 건방짐이 남았었는지 법규와 이론 기출은 볼 생각도 안하고 주구장창 2년차에 만든 서브와 실무기준만 읽었던 우를 또 범했었네요. 그러다보니 1차 점수는 항상 안정적이었던 반면 2차에서 고전했던게 아닌가 싶습니다. 이 시기에 자신감 결여, 매너리즘, 우울감 등이 자주 찾아와서 이를 떨치기 위해 몸부림친 기억이 납니다. 사실 감정평가사 시험을 위해서는 이런 감정에 빠질 시간도 없이 공부 기계가 된 듯이 매일 자신의 루틴을 이어나가는 것이 최선입니다. 근데 저는 그러지 못했던 거죠. 그렇게 1차 점수만 안정적으로 받고 2차 공부는 여전히 다른 수험생들에 비해 루즈하게 했던 저는 32회 시험에서 실무 과락이 났었네요. 32회는 기본적인 3방식과 강사님이 강조하셨던 개간비와 적산법 그리고 사실상 사도 판단이었던 거로 기억하는데, 저는 여기서도 제대로 헤매고 실무 24점을 받았었습니다. 이론은 실무기준을 열심히 외우던 저에게 운이 좋게도 감정평가 절차와 윤리가 들어맞아 2번 문제에서 28점을 득점하며 과락을 넘겼었고, 예상외로 법규에서 50점을 넘기며 저는 유예년도에 대해 희망을 갖게됩니다. 이하 유예년도 기준으로 공부방법 등을 써내려가겠습니다.

점수

저는 실무 55점 (23/18/10.5/3.5) 이론 40.5점 (19.5/10.5/5.5/5) 법규 57점 (23.5/19/8.5/6) 을 받아 총점 152.5점, 평균 50.83 점으로 합격 했습니다. 솔직히 다 풀고나서 실무 60 이상, 이론 45 이상, 법규 60 이상 받을 거라고 생각했는데 제가 주제를 몰랐었네요...

공부방법

1차) 기존에 공인중개사 자격증을 취득하면서 객관식 시험에 대해 익숙해져서 1차는 어떤 학원의 커리큘럼을 따라가도 문제가 없다고 생각합니다. 저는 한림법학원의 커리큘럼을 그대로 따라갔으며, 모든 강의를 듣는 것이 아니라 공인중개사 취득자를 대상으로 하는 패키지를 이용하여 기본강의를 최대한 줄이고 문제풀이와 기출문제 풀이 위주로 공부하였습니다. 회계랑 경제는 특히 풀 수 있는 문제 확보해서 푸시고 나머지는 덜 나온 번호 한 줄로 쭉 찍는거… 다들 아시죠? 1차 과목 중에 당부드리고 싶은 것은 부동산학원론을 제대로 익혀두면 감정평가이론에서 서술이 풍부해지니 쉽다고 생각되셔도 총론부분은 잘 보셨으면 합니다. 제가 이거 때문에 감정평가이론에서 골치가 많이 아팠었네요. 1차는 다들 여유롭게 넘어가실 수 있을 거라고 믿겠습니다.

2차) 기존 한림법학원에서 프라임법학원으로 이동하신 강사님들을 따라갔습니다. 강사님들 모두 최신 법, 실무기준과 해설서에 입각한 강의를 진행하시고 트렌드를 최대한 반영해주시는 분들이라 굳건하게 믿고 커리큘럼을 따라갔습니다. 타 학원 스터디 문제는 접하지 않았습니다.

-실무(여지훈 평가사님)

4년차에 들어서며 정신차리고 GS스터디와 더불어 기출문제 강의를 수강했습니다. GS문제와 기출문제를 외우는 것이 아니라 문제에서 주어지는 물건에 대한 자료 및 조사사항을 논리적으로 파악하려고 노력했습니다. 그리고 모든 자료에 대한 배치와 쓰임 그리고 답안작성 구조를 정하기 이전에는 답안지를 작성하지 않았습니다. 그리고 답안지에 표현할 법, 령, 칙 조항과 문구에 대한 판단을 마무리한 뒤, 해석이 어려운 자료는 과감하게 생략하였습니다. 돌이켜 생각해보면 1~3년차에는 이 중 하나가 빠진 상태에서도 급한 마음에 답안작성을 서두른 경향이 있었다고 생각합니다. 4년차 초기에는 조급함과 답답함을 느꼈지만 실무에서 실수를 줄이고 안정적인 득점을 위해서는 꼭 필요한 습관이라고 봅니다.

0기는 패스초급을 풀면서 감칙을 완벽히 암기하고자 했습니다. 그리고 3방식의 정확한 틀을 이해하고 구사할 수 있도록 노력했습니다.

1기는 패스초급에서 자주 틀리는 문제를 반복해서 풀면서 패스중급을 풀었습니다. 감칙 암기는 멈추지 않았고, 보상평가의 비중을 조금씩 높여가며 문제를 풀었습니다.

2기는 패스중급에서 자주 틀리는 문제를 반복하되, 감칙/감정평가법/부동산공시법/토지보상법의 법조문을 생각하고 답안지에 가능한 현출하도록 했습니다.

3기는 기출문제 풀이에 집중하였고, 실무기준을 중점으로 답안지에 현출할 내용을 고민했습니다.

4기는 실제 시험장을 기준으로 하여 처리법에 가장 큰 고민을 한 시기가 아니었나 싶습니다. 스터디 점수에는 크게 연연하지 않았으며 아예 모르거나 생소한 문제가 나오더라도 100점을 무조건 완주할 수 있도록 정신을 개조한 시기였습니다. 이 시기에는 실무기준과 관련법은 모두 매일 같이 보았습니다.

실무 풀이 시, 펜은 날렵하게 작성되는 느낌인 제트스트림 0.5 를 쓰고 계산기는 TI84-PLUS를 쓰다가 4년차에 FX-9860 으로 갈아탔습니다. 참고로 계산기는 간단한 건 왼손으로 치면서도 빠른 풀이가 필요할 때는 오른손에 펜을 든 상태로 양손으로 쳤습니다.

-이론(최동진 평가사님)

이론은 항상 제 발목을 잡는 과목이었습니다. 3년차에 실무기준을 외운 덕에 얻어걸리는 문제가 있었지만 이론은 가장 요행을 바라면 안되는 과목이라고 생각합니다. 최동진 평가사님은 감정평가이론에서 기본적인 목차, 감칙과 실무기준과 해설서상 의의 등을 가장 중요하게 강조하시면서 안정적인 득점을 통해 아무리 이론이 어렵게 나온 해라고 하더라도 면과락을 할 수 있는 전략을 짜주시기 때문에 계속 믿고 따라갔습니다.

0기는 10점, 20점 문제의 목차틀을 잡는 연습을 했고 감칙과 각론에서 나오는 의의를 외웠습니다.

1기는 30점, 40점 문제의 목차틀을 잡는 연습을 하면서 실무기준과 총론에서 나오는 의의를 외웠습니다.

2기는 스터디나 기존 기출에서 나왔던 문제에서 제가 중요하다고 생각한 의의를 위주로 암기했습니다. 그리고 이 시기부터 최동진 평가사님께서 주신 목차집을 토대로 문제의 목차틀 그리고 답안지의 전체적인 틀을 어떻게 할 것인가에 대해 고민하기 시작했습니다. 더불어 부동산공시법, 토지보상법 상의 의의도 외우기 시작했습니다.

3기부터는 100점 완주 연습을 시작했습니다. 뿐만 아니라 모르는 문제가 나왔을 때 제가 가진 목차틀을 기준으로 어떻게 처리할 지 매주 스터디에 나와서 연습했습니다. 그리고 기출강의를 듣지는 않았으나 기출문제집을 구입하여 스스로 목차를 짜고 문제집 상의 목차와 비교해가는 과정을 가졌습니다.

4기는 3기의 반복이었습니다. 의의와 기본 목차틀 암기를 꾸준히 진행하였고 GS스터디에서 어떻게든 100점을 완주하려고 스스로를 다독였습니다. 고백하자면 저는 이렇게 해도 스터디에서 100점을 완벽하게 완주한 적이 손에 꼽을 정도로 적습니다.

저는 워낙 감정평가이론 과목을 처음부터 어려워했기에 항상 면과락을 노리고 공부를 했습니다. 그렇기에 기본적인 목차틀은 꼭 지키고자 노력했고, 문제의 서론과 결론은 문제에서 주어지는 개념의 바로 윗 단계 목차를 이용하여 작성했습니다. 그리고 표조기나 토보침 [별표]도 틈틈히 보면서 답안지에 현출할 수 있도록 했습니다. 만약 저 같이 이론에 약한 분들이 계시다면 최대한 의의를 많이 외우셔서 의의를 쪼개서 목차를 잡던가, 의의 상의 말을 풀어쓰던가 하는 형식으로 16p를 꼭 가득 채우셔서 면과락을 노리시길 바라겠습니다.

이론과 법규는 제브라에서 나온 제브라 BLen 검정색을 썼습니다. 무게중심이 낮게 잡혀있고 부드럽게 필기가 되어서 손에 힘을 주는 습관이 있는 저한테는 잘 맞았네요.

-법규(이현진 평가사님)

기존 한림법학원에서 조현 강사님 강의를 듣다가, 이번 4년차에 들어서면서 이현진 평가사님의 커리큘럼을 따라갔습니다. 제 법규 서브는 조현 강사님 강의를 들을 당시를 기준으로 만들었지만, 이를 완전히 바꾸지 않고 이현진 평가사님의 강의를 들으면서 필요하다고 느낀 부분만 수정하거나 추가하는 방식으로 만들었습니다. 법규 서브가 남들과 좀 다르다고 크게 연연하지 않으셔도 될 것 같습니다. 법규는 정확한 정답이 없으니까요.

0기는 스터디를 따라가며 특A급 기본논점을 익혔습니다.

1기는 행정법 위주로 기초를 쌓으면서, 법전을 매일 정독하였습니다.

2기는 1기에서 외운 행정법을 복습하면서 보상법규 논점을 본격적으로 익히기 시작했습니다. 이때부터 토지보상법, 령, 칙을 보는 비중을 크게 높였습니다.

3기는 이현진 평가사님의 종합문제풀이 강의를 수강하면서 기출문제도 같이 풀어주었습니다. 이 시기부터 본격적으로 서브를 외웠습니다. 서브는 시간나면 읽고 심심하면 읽어주면서 정말 미친듯이 보았다고 기억합니다.

4기엔 이현진 평가사님의 파이널 종합문제풀이 강의를 수강하면서 최근 떠오르는 논점과 해당 논점의 중요도에 따라 서브 내용을 외워주었습니다. 이 때부터 최대한 모르는 논점이 스터디 등에서 제시되는 경우에도 어떻게든 처리하려고 노력했습니다.

저는 시험 한 달 전까지도 스터디 등에서 해당 논점 내용이 생각이 나지 않으면 서브를 잠시 보고 답안을 작성하곤 했습니다. 시험이 임박하는데도 자신이 외운 내용으로 답안 현출을 완벽하게 못한다고 해서 크게 스트레스 받지 않으셨으면 합니다. 그냥 시험 전날까지 법전과 서브를 미친듯이 반복해주고, 만약 조금이라도 보고 쓴 논점이 있다면 다시 복습하면서 또 외워주면 됩니다. 그러면 시험장에서 초인적인 힘이 발휘되어 결국엔 16p가 모자랄 정도로 꽉꽉 채우고 나오실 거에요!

수험생활 중 느낀점(자아성찰)

수험 4년차는 주변 친구들의 취업소식에 따른 불안감과 나이에 대한 압박감이 컸고, 가정과 주변에 슬프고 힘든일이 많아 어느때보다 고달프다고 느낀 시간이었습니다. 하지만 그럴 때일수록 수험생임을 자각하고 자신을 매정하게 대하는 것이 시험 당일까지의 멘탈 관리에 중요하게 작용했던 것 같습니다.

우리 시험은 기초가 너무나도 중요하다고 생각합니다. 단단히 다져지지 않은 토대 위에 아무리 많은 정보를 쌓아올린다고해도 그것이 전혀 제 지식으로 남지 않는다는 것을 1~3년차 시기를 돌이켜보며 뼈저리게 느꼈습니다. 우리는 학문이 아니라 수험을 하는 것이기에 모든 것을 알고 답안지를 쓰는 것은 시간적으로나 경제적으로나 어렵다고 생각합니다. 지엽적인 논점에 크게 관심을 두는 것은 최대한 지양하시고 대표적인 논점들을 토대로 중요도에 따라 차차 다른 논점들을 추가하시면서 합리적으로 공부해나가신다면 좋은 결과를 맞이하는 시기가 빠르게 다가올 것이라고 생각됩니다.

4년차 생활을 시작하면서 휴식시간에 무협웹툰을 보다가 접한 글귀가 있습니다. 학이불사즉망, 사이불학즉태. 배우기만하고 스스로 사색하지 않으면 학문에 체계가 없고, 사색만 하고 배우지 않으면 오류나 독단에 빠질 위험이 있다고 합니다. 딱 체계없이 단순 암기식 공부에만 치우쳤던 제 지난 수험생활을 관통하는 말인 것 같습니다. 실무, 이론 그리고 법규 모두 문제풀이를 하시면서 논점을 평면적으로 보고 단순히 서브만 바르는 것이 아니라, 입체적으로 다양한 관점에서 들여다보시고 고민하는 시간을 꾸준히 가지신다면 어느순간 실이법이 머리에서 융합되는 느낌을 가질 수 있으실 겁니다.

제 수기를 읽으시는 여러분은 물론 다들 머리가 좋으신 분들이라 그러지는 않으시겠지만, 혹시라도 중간에 방향을 잃게 되시게되거나 스스로의 수험생활에 의문이 생기셨을 때 제 수기를 떠올리시고 올바른 방향과 접근방법으로 합격까지 마무리 하시길 바랍니다.

결

1년, 2년만에 수험계를 떠나시는 분들의 수기가 많아서 조바심도 나고 자신의 수험생활에 답답함을 크게 느껴질 때가 많을 수도 있습니다. 우리는 부동산처럼 개별성이 강하기 때문에 실이법 300점을 제대로 완주할 수 있는 능력이 생기는 시기는 모두 다릅니다. 꾸준히 기본기를 갈고 닦으시다보면 그것을 느끼는 순간이 분명히 온다고 자신있게 말할 수 있습니다. 기본기를 통해 세운 자신의 원칙을 토대로 앞으로 마주치시게 되는 문제들을 풀어가시다보면 좋은 득점으로 합격하실 수 있을 거라고 생각합니다. 사람은 자기에게 맞는 시험이 있고, 그 시기를 맞는 순서대로 차례대로 합격해 들어간다는 말을 제 학원강사님께 들었습니다. 모두 묵묵히 정신하셔서 후회 없는 수험생활 보내시고 좋은 결과가 있기를 바라겠습니다.