감정평가사

안녕하세요. 33기 감정평가사 시험에 최종 합격한 허윤이라고 합니다. 합격문자를 받고 정말 다행이라는 생각만 들었습니다. 정신없이 합격의 기쁨을 누리면서도 후배님들이 시행착오를 겪지 않으시고 자신에게 맞는 방법을 찾아 수월하게 공부를 해 나가셨으면 하는 마음에서 합격수기를 쓰게 되었습니다. 이 글을 통해 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

​

​

시기별 학습방법

※수험기간 및 커리큘럼: 2019.7월 ~ 2022.7월 (3년)

2019.7월 ~ 2019.9월

감정평가사 수험계에 입문한 시기입니다. 공부를 시작하겠노라 다짐을 하고 나니 7월이었습니다. 이 때만 해도 1차시험은 3월이었기 때문에 3월 첫째 주를 시험일로 생각하고 수험준비를 하였습니다. 아직 9개월이라는 시간이 있었기 때문에 1차와 2차를 병행하면서 시작하기로 하였습니다. 2차를 공부할 수 있는 시간이 3개월 정도라고 생각했었고, 강사 선택에 많은 시간을 쓸 수가 없었습니다. 그러다보니, 접근성이 좋고 수강생이 많으며 수험생들이 보편적으로 많이 수강하는 유도은강사님을 선택했고, 이미 완강이 된 작년 강의를 온라인으로 빠르게 수강했었습니다.

이 시기에 유도은강사님의 기본강의(일반+보상)까지만 수강하고 많은 문제는 풀지 못한 채 1차 공부에 집중하기로 하였습니다.

2019.9월 ~ 2020.5월(31회 1차 시험)

1차 과목이 5개고, 보수적으로 준비해야 한다고 해서 9월부터 준비하였습니다.

그 해 1월 초까지 5과목의 기본강의를 수강했고, 회계와 경제는 문제 감을 잃지 않기 위해 매일 한 시간 안팎을 투자하면서 공부량을 유지했었습니다.

기본강의를 완강하고 나니 1차 시험까지 시간이 얼마 안 남았기에 이 때부터는 문제은행식으로 시험준비를 했습니다. 민법을 제외한 과목들은 이 방법이 저한테 효과가 있었지만, 민법과목은 문제은행식으로 준비한 탓에 새로운 문제들이 출제된 31회 시험에서 간신히 40점을 넘었었습니다.

이러한 시행착오가 있었기 때문에 3년차 1차시험을 준비했을 때에는 민법강의부터 다시 수강하고 민법조문 암기와 이해에 공을 들였습니다.

2020.5월 ~ 2021.8월(32회 2차 시험)

남은 3개월동안 2차 공부를 해서 합격할 수 있다는 자신감이 없었고, 5월부터 실,이,법의 기본강의를 수강하였습니다. 주변에서 적지 않은 수험생들이 저랑 상황이 비슷하지만 2차 시험에 사활을 거는 모습을 보면서 마음이 조급해지기도 내 선택이 틀렸을까라는 후회와 걱정도 많이 했었습니다. 그러나, 이미 방향을 정했었고 돌이킬 수 없었기 때문에 내 계획대로 가자는 마인드 하에 8월까지 서울법학원의 기본강의 수강 및 이해에 집중했습니다.

생동차 2차 시험을 치루면서 유독 법규 감이 잡히지 않았음을 느꼈고, 다른 강사님의 도움이 필요하다고 생각해 감바스(현 랜드잇)에서 법규강의를 수강했습니다. 그 외에는 서울법학원에서 문제풀이 강의까지 수강하였고 GS스터디를 통해 실전감각을 키워나갔습니다.

2021.8월 ~ 2022.2월

2년차 유예로서의 2차 시험을 치루고 휴식이 필요했음에도 불구하고 9월에 복학할 계획이었기 때문에 마음의 여유가 없었습니다. 낙방하는 경우, 2학기가 끝나면 12월이고 그럼 1차 준비 후, 2차는 3개월만 공부하다 시험장에 들어가는 꼴이기 때문에 3년차 합격도 장담할 수 없는 상황이었습니다. 그러다보니, 8월에 시험을 치르고 한 주정도 쉰 다음 바로 2차 공부를 했습니다. 32회 실무가 매우 어려웠었고 그 만큼 실무에 투자를 더 해야 한다고 생각했습니다.

실무강사를 선택할 때, 가장 중요시 했던 부분은 법조문과 문제분석능력을 길러줄 수 있는 강사일 것이었습니다. 여지훈강사님은 책도 그렇고 강의도 감칙,보상법,실무기준을 기반하기 때문에 가장 논리적인 수업을 하신다고 생각했습니다. 나아가, 스터디문제 난이도가 어느정도 있었고 그 이유가 불의타여서가 아닌 문제파악능력, 시간관리였기 때문에 제가 취약한 부분을 연습하기 좋았습니다.

이 시기가 실력을 향상시킬 수 있는 유일한 마지막 시기임을 알았기 때문에 법조문 암기, 각 과목의 기본적인 내용, 목차연습 등에 집중했었습니다.

그리고 무엇보다 가장 유효하다고 생각했던 공부법은 “지금부터 암기”였습니다. 8월부터 저는 암기를 하였고 시간적 여유가 있다고 생각해 암기에 소흘해질 때 개별스터디를 통해 이러한 위기를 극복했습니다. 여기서 암기했던 내용은 실무)여지훈 강사님 서브 목차(정형화된 목차만), 약술문제, 감칙, 보상규정, 이론)의의 암기, 실무기준해설서(각론), 법규)3법, 서브, 판례 였습니다. 이처럼 암기해야할 내용이 많고 실력이 쌓이고 스터디가 진행됨에 따라 암기사항이 계속 생기기 때문에 암기를 미리미리 해야 했습니다. 그러니, 후배님들도 암기만큼은 스스로와 타협하지 마시고 남들보다 일찍 그리고 더 자주, 더 많이 보시면 스터디 3,4기 때 준비하기 수월하실 겁니다.

추가로 3년차 때 1차 공부에 대해 말씀드리겠습니다.

회계 : 요약강의 + 문제풀이강의 수강

경제 : 강의 미수강. 기출문제 위주 공부

민법 : 요약강의 수강

감관법 : 스피드강의 수강

부원론 : 강의 미수강. 기출문제 위주 공부

2022.2월 ~2022.4월(33회 1차 시험)

2차 공부를 멈추고 1차 공부에 집중하기 시작했습니다.

회계,경제,민법은 많은 문제를 풀기보다 적정량의 문제를 많이 푸는 식으로 준비했습니다.

그러다보니, 빈출되는 문제유형은 속도가 붙기 시작했고 이는 다른 문제에 더 시간을 투자할 수 있는 여건을 마련해주었습니다. 기출문제는 32회부터 27회까지를 반복해서 풀었고 시험장에 가서도 기출문제와 오답서브만 챙겨갔습니다.

2022.4월 ~ 2022.7월(33회 2차 시험)

학원에서 GS 3기가 시작되는 시기입니다. 시험이 정말 얼마 안 남은 만큼 스터디문제 중심으로 준비를 하였습니다. 2년차 때는 실,이,법을 100점씩 풀며 감을 키웠지만 3년차 때는 100점을 풀며 100분을 쓰는 것보다 타 학원 문제를 준비하는 것이 더 낫다고 생각했습니다.

프라임뿐만 아니라 서울법과 하우패스 스터디문제까지 준비하였고 3개의 스터디를 준비하니 일주일을 스터디 문제 풀고 목차연습 및 암기하고 복습하며 보냈습니다.

이 때의 경험을 바탕으로 저는 후배님들께 최소 2개의 학원 스터디는 푸시기를 권장합니다.

상대평가인 시험이므로 남들이 아는 문제를 나만 놓쳤을 때 손해는 정말 극복하기 어렵습니다. 그러니, 다수의 수험생들이 다니는 학원의 스터디문제는 풀어보고 시험장에 들어가셨으면 합니다.

​

학습방법 및 노하우/전략

​

저는 휴학생으로 전업수험생이었다는 점을 미리 말씀드리겠습니다.

하루를 온전히 공부에만 쏟을 수 있었던 상황이었고 2차과목이 세 과목인 만큼 오전,오후,저녁에 한 과목씩 공부했었습니다.

다만 제 성향상 매일 특정시간에 특정과목을 루틴적으로 공부하는 것에 쉽게 흥미를 잃었고, 기계적이며 반복적으로 하는 공부를 싫어했습니다. 이는 집중력 저하로 이어졌고 저에게 맞는 공부를 해야겠다고 생각해서 오전,오후,저녁별 과목을 돌려가며 공부했습니다.

저는 오전에 암기가 잘 되었고 오전에 암기한 내용을 저녁에 집에서 떠올려보며 마무리했습니다. 오후에는 이론 목차 잡기, 법규 문제풀이 등 기계적으로 해야 하는 공부를 했었습니다. 그리고 저녁 먹기 전까지 해당 과목에서 부족하다고 생각되는 내용공부나 스터디 복습을 했습니다. 저녁을 먹고 나서는 공부량으로 커버할 수 있는 공부를 주로 했습니다. 법규암기나 법전암기, 실무 목차 연습 등이 그러했구요. 다만 그 날의 컨디션이나 전 날의 공부피로도에 따라 돌려가며 공부했음을 다시 한번 말씀드리고 싶습니다.

스트레스는 불합격에 대한 두려움 때문에 받기도 했지만 그것보다 그 날의 공부량을 못 채웠을 때의 실망감과 자기비하에서 더욱 크게 받았습니다. 저는 도림천에서 러닝을 주로 하며 머리를 비우고자 했었고, 여유가 없을 때에는 식후 산책을 하며 긍정적인 생각을 하려 했습니다. 돌이켜보면, 수험생은 스트레스와 두려움을 안고 살아야 하는 것 같습니다. 수험기간은 결고 짧지 않습니다. 자신에게 맞는 스트레스 관리법을 찾았으면 합니다.

과목별 공부방법

1.실무

실무에서 가장 중요하다고 생각하는 것은 ‘논리’와 ‘설득력’입니다. ‘논리’는 목차로서 보여지는 것이고, ‘설득력’은 근거규정에 의한다고 생각했습니다. 저는 2년차 유예 때까지 스터디 완주를 못한 경우도 많았습니다. 그 이유를 생각해보니 문제상황을 이해하지 못하다보니 대상물건 판단을 잘못하고 자료 활용도 못하였기 때문에 이런저런 고민을 했었기 때문입니다.

계산실수도 있었고 시점수정 등 놓치는 논점도 많았지만 문제상황을 제대로 분석하지 못하는 점이 가장 큰 문제라고 생각했습니다. 그래서, 3년차 때는 시간적 여유가 없었기 때문에 매일 100점씩 문제를 풀었고, 50점에서 100점 정도의 문제를 목차를 잡고 대상물건 확정을 하면서 문제 분석 능력을 키웠습니다.

근거규정의 경우, 감칙+실무기준+보상법,령,칙이 있습니다. 이들을 암기하고 답안지에 현출할 수 있도록 준비했었습니다. 가령, 잔여지손실보상문제가 나오면 보상법74조, 령39조, 칙32조를 모두 썼습니다. 나아가, 잔여지 평가 시, 토지를 평가해야 하기 때문에 칙22조까지 언급하였습니다. 근거규정과 법조문은 다다익선이라고 생각했기 때문에 남들보다 하나 더 쓰려고 암기하고 준비했습니다.

2.이론

2년차 시험을 치르고 이론에 많은 시간을 투자할 수 없다고 생각했습니다. 그래서, “시험 때까지 가져갈 것만 공부하자”라고 다짐하였고, 기출문제,의의노트,실무기준해설서,스터디문제만 완벽하게 숙지하고자 했습니다. 이 방법은 공부의 바운더리를 정하면서, 3년차 준비생에게 가장 중요한 공부범위를 한정시켜 주기 때문에 더 많은 내용을 공부하지 않았음에서 오는 불안감을 어느정도 해소시켜 주었습니다. 그리고 기본에 충실할 수 있었습니다.

1차 시험이 약 100일 정도 남은 시점까지 이론,법규를 공부했고 이 시기에 기출문제와 의의노트를 끝내자고 다짐했습니다. 반복적인 기출문제 목차연습과 의의 암기는 정말 효과적이었다고 생각합니다. 비록 이번 문제에서 준비했던 내용이 출제되지 않아 시험장에서 정말 당황했었습니다. 그럼에도 손이 먼저 나갔었고 그렇게 답안지를 채울 수 있었습니다.

그리고 의의는 대부분의 물음에서 제일 먼저 서술되는 만큼 정확하게 암기해야 합니다. 또한, ‘의의’서술을 통해 손이 나가고 나면 자연스럽게 그 뒤의 내용이 서술되는 경험을 하실 겁니다.

1차 시험을 치르고 나서, 3,4기 스터디 시기에는 해당 스터디문제와 각론(실무기준 등)을 5회독 이상 하면서 목차 암기를 하였습니다. 그리고 회독 수가 채워지다보니 해당 파트의 문장력도 길러지는 것 같았습니다. 목차가 어느정도 암기가 되었다고 생각되면 다음 스터디(토요일) 전 날까지 실무기준해설서를 통해 세부적인 내용들을 암기했습니다.

3.법규

법규는 암기에서 시작해 판례로 끝난다고 생각했습니다. 즉, 시기에 따라 해야 할 공부가 명확하다고 보았습니다. 1차를 치르기 전에 적정 수준의 암기를 해 놓아야 3기 스터디 때부터 스터디 복습과 판례 공부&법전 회독&서브 암기를 모두 할 수 있기 때문입니다.

그렇다보니, 작년 12월까지 너무도 괴롭고 힘든 암기를 묵묵히 했었던 기억이 납니다. 그리고 하루에 3시간 정도 시중의 문제집을 풀며 문제 분석능력을 키웠고, 다양한 논점들을 접해보면서 기본적인 논점 숙지를 했었습니다.

제가 드리고 싶은 말은 법규공부에서 가장 안 좋은 성향이 ‘완벽주의’라고 생각합니다. 2년차 때 특정 논점을 외웠더라도 며칠만 지나면 세부적인 내용이 기억나지 않았습니다. 이 때 그 부분을 암기하느라 회독량은 채우지 못했었습니다.

암기는 논점의 100%를 하는 것이 아닌 60~70%정도만 하더라도 답안지에 서술할 수 있습니다. 또한, 회독 수를 늘려가면서 세부적인 부분을 암기 했어야 하는데 처음부터 전부 암기를 하려고 했어서 3기 스터디가 됐을 때에도 기본서를 암기하고 있었습니다.

그러니 후배님들은 GS스터디가 시작된 시점부터 법규 암기를 해나가셨으면 합니다.

마치며...

제가 후배님들께 드릴 수 있는 것은 경험뿐이라고 생각합니다. 자신에게 맞는 수험생활과 공부방법은 사람마다 모두 다르기 때문에 말씀을 하는 것 자체가 조심스럽습니다. 그것보다, 제가 시험장을 3번 갔다오며서 느꼈던 생각을 말씀드리는 것이 더 도움이 되지 않을까 싶습니다.

31회와 32회 시험에서는 실무, 33회 시험에서는 이론의 과락률이 70% 이상이었습니다. 내년에는 어떤 과목에서 당락이 결정될지 아무도 모릅니다. 과목별 공부 비중을 적절히 두는 것이 매우 중요하다고 말씀드리고 싶습니다. 제가 수험계에 들어올 때만 하더라도 초반에 실무 비중을 크게 두었고, 이론과 법규는 시험이 다가올수록 공부량을 늘렸습니다. 그러나, 초중반에 실무에만 집중하느라 이론과 법규공부를 소흘히 한다면 시험이 다가올수록 이론,법규 때문에 조급해질 것입니다. 그러니, 여유가 있을 시기일 때도 이론과 법규를 챙기시길 바라겠습니다.