감정평가사

안녕하세요. 33기 감정평가사 시험에 최종 합격하게 된 김재훈 평가사라고 합니다.

며칠 전까지 수험생에 불과했던 제가,

시험 하나 잘 보고 이름 뒤에 평가사라는 단어가 하나 붙었을 뿐인데, 이런 글도 쓰고 감회가 새롭습니다.

이 글을 읽는 여러분이 내년에 이런 행복을 누리는데 도움이 되길 바라면서, 202명 중 1명의 합격수기를 써볼까 합니다.

01 감정평가사를 준비하게 된 동기와 수험기간

우선 저는 기계공학과를 전공하여 감정평가사와는 무관한 공부를 했습니다. 그러나, 서울의 오피스에서 근무하고 싶었고 매너리즘에 빠지지 않고 계속 성장하는 삶을 원해서 전문직을 하고 싶었습니다.

그러던 와중에 가치평가의 전문가라는 감정평가사에 흥미를 느끼게 되었고, 시험을 준비하게 되었습니다.

저는 2020년 5월 경 감정평가사를 알았고, 6월 말부터 시작해서 2022년 7월에 합격하게 되었습니다.

2020년도에는 4학년으로 재학중이었고, 2021년 2월 졸업 후부터는 전업으로 공부하였습니다.

02 나만의 학습방법 및 노하우/전략

[공부장소]

저는 한 곳에서만 공부하면 어느 순간 질려서 학습 효율이 떨어지는 걸 느꼈습니다. 그래서 낮에는 학교도서관, 저녁에는 스터디카페, 자기 전에는 집 이런 식으로 장소를 옮겨 다녔고

가끔씩 주말에는 구립 도서관 같은 곳을 찾아다니기도 했습니다. 수험생활이란 건 사실 지루함과의 싸움입니다.

처음에는 모르는 것 투성이니 공부하는 재미가 있다지만, 어느 순간부터는 대부분 아는 내용이고 공부는 재미없고 시험장까지 반복을 통해 가져갈 수 있는지가 문제가 됩니다.

장소라도 옮겨서 새로운 환경을 조성하여 공부하면 이러한 지루함으로부터 꽤나 도움을 받을 수 있습니다.

저는 펜으로 공부할 때는 펜도 바꿨다가, 아이패드에 넣어서 하다가, 노트북으로 타이핑하는 등 지루함을 피하기 위해 많이 노력했던 것 같습니다.

[서브]

저는 모든 과목에 대해서 직접 서브를 작성했습니다. 서브 작성을 추천하는 합격생도 있고 시간이 없다고 하는 합격생도 있을 것입니다.

저는 서브 작성을 추천하는 입장입니다. 서브를 정리하면서 본인의 문장에 익숙해지고, 결국 서브 내용을 시험지에 적어야 하기 때문에

글이 조금 더 빨리 써지게 됩니다.

또한, 저는 두문자를 적극 활용했습니다. 정말 두문자를 많이 땄습니다. 두문자를 따두면 속도가 확실히 빨라집니다.

판례가 긴 경우, 판례의 문장 앞부분을 따서 암기했습니다. 이번 시험의 경우 주거이전비의 법적성질에 대해서도 조장사정주특사금(조기이주를 장려하여 사업의 원활한 수행을 위한 정책적 목적과 ~)으로 따서 일체의 고민 없이 빠르게 적었던 것 같습니다.

마지막으로, 모든 과목에 대해서 이해가 우선이라고 생각합니다. 이해가 안되면 암기하는 것은 맞지만, 이해를 하고 암기하는 것과 그냥 암기하는 것에 대해서 저는 이해를 하고 암기하는 것이 그 속도도 빠르고 오래간다고 생각합니다.

그리고 생각보다 기본서를 정독하지 않으시는 분들이 많습니다. 시간이 남는 지금 때에 실무 기본서를 한번 정독해보시고, 이론의 경우 교수 저를 필요한 부분에 한해서 정독해보시고, 법규의 경우 법전을 천천히 제대로 한번 읽어보시기 바랍니다.

생각보다 다 안다고 생각했던 것들이 정확히 아는 것이 아니었구나하는 것을 깨닫게 되실 겁니다.

[스터디 활용]

스터디가 토요일에 끝나면 일요일까지 복기를 마치고 자료를 버리는 것을 추천드립니다. 자료가 쌓이면 감당도 안될 뿐더러, 미뤄지는 경우 보통 복기를 안하게 됩니다.

복기를 할 때는,

실무의 경우 어떤 자료에서 어떤 점을 파악해야 하는지를 분석하고, 새로운 유형의 경우는 서브에 추가하며 관련된 문제를 풀어보는 식으로 공부했습니다.

또한, 내가 어느 부분에서 헷갈렸는지, 실수를 했는지를 서브에 정리했습니다.

이론의 경우 예시답안에 있는 의의가 정리되어 있는지 의의노트와 비교하여 추가하고, 서브와 비교하면서 추가해야할 논점이 있는지, 추가하면 좋을 만한 문장이 있는지 등을 중심으로

완벽한 서브 작성을 위한 복기를 했습니다. 제가 들었던 기본강의와 스터디가 달라서 목차나 서술의 내용이 다소 달랐지만, 크게 개의치 않고 좋은 부분만 뽑아냈습니다.

법규의 경우 서브에 있는 논점이 나온 경우, 한번 더 읽고 검토나 판례에 추가하면 좋을 내용이 있을지 분석하고 새로운 논점이 나온 경우 간단하게 서브 형식으로 작성해 추가했습니다.

결론적으로 보자면 뼈대가 되는 서브를 만들어놓고, 스터디는 서브와 비교하면서 완벽한 서브를 만들기 위한 과정이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

03 과목별 수험방법 노하우 및 전략 & 과목별 강의 추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

[실무]

우선 실무는 유형별로 문제 접근 방법과 공부 방법이 다릅니다.

크게 3방식 / 유형별 / 도시정비 / 보상으로 나뉩니다.

3방식은 볼륨이 크게 나오는 유형이고, 다들 잘하기 때문에 상대적으로 고득점을 하기가 쉽지 않습니다.

3방식의 경우 빠르게 완주하는 연습과 각 방식 별로 어떤 것이 득점포인트가 되는지를 분석하여야 합니다.

이를 테면 사례 선정 시 선정사유와 배제사유를 꼼꼼히 기술하는 것 등입니다.

또한, 시산가액 조정 등의 경우에는 이론적 서술도 가미되어야 합니다.

유형별의 경우에는 어떤 문제가 나오든 풀이 방법을 알고 있어야 합니다. 즉 큰 목차를 외워야 합니다.

예를 들면 영업권 평가에서 1. 1기 FCFF 추정 2. 할인율(WACC) 추정 3. 영업가치 4. 영업권의 가치라는 목차는

시험장에서 기억해내려고 애쓰는 것이 아니라 기본적으로 영업권을 듣자마자 나올 정도로 익혀 두어야 합니다.

기계평가, 부가가치세 평가, 권리금 등 다양한 유형별 문제에서 기억해두어야 합니다.

도시정비는 과정을 외우고, 그 과정에서 어떤 평가가 어떤 목적으로 이루어지는 지 파악하여야 합니다.

예로 종전자산은 사업시행인가 전에 권리가액 추정을 위한 평가죠. 그러다보면 어떤 기준으로 평가하는지 조금은 이해할 수 있습니다.

보상의 경우는 조문과 산식을 암기하여 정확하게 적용하여 정답을 내리는 것이 중요하다고 생각합니다.

법규와 관련해서도 도움이 되니 조문을 최대한 많이 외우시는 것을 추천드립니다.

[이론]

이론의 경우 의의 암기 / 목차 구성 능력 / 서술 능력 세가지가 중요하다고 생각합니다.

의의는 기본강의를 들으시다보면 어떤 걸 암기하셔야 하는지 알게 될 것이고, 목차 구성은 사람마다 다르지만

저는 총론의 경우 일정한 틀을 만들어 두었고 각론의 경우도 어떤 걸 작성해야할 지 대략적으로 정리해두었습니다.

서술 능력은 많이 써보는 것이 중요하다고 생각합니다. 처음부터 너무 완벽한 글을 써야겠다고 생각하지 마시고, 일단 펜이 가는 대로 써서 분량을 채우는 연습부터 하는게 좋을 것 같습니다.

[법규]

법규의 경우 A,B급 / C급 / D급으로 나누어 공부하는 게 좋습니다.

저는 2년차라서 행정법 관련 D급은 아예 보지 않았고 C급은 10점으로 나올 경우에 어떤 걸 써야겠다라는 정도로 의미만 이해했습니다.

대신 A, B급은 나오기만 하면 초고득점이 가능하게 깊게 외웠습니다.

또한, 마지막에는 판례를 총 정리해주는 특강들을 들으면서 그 해 중요한 판례는 다 정리하고 결과를 외우고 들어갔습니다.

[강의]

저는 프라임에서 김기홍 행정법, 사례강의를 들었습니다.

암기보다는 이해를 중시하는 저에게는 어쩌면 딥하다고 느낄 수 있는 김기홍 강사님의 설명이 상당히 큰 도움이 되었고, 김기홍 강사님의 상세한 답변 또한 궁금증이 많은 저에게는 항상 큰 도움이 되었습니다.

기본강의를 다른 곳에서 들어놓고 스터디를 프라임에서 들은 이유는, 소수 정예인 학원에서 질문에 대한 답변을 상세히 받고 싶었고 실제로 만족했습니다.

또한, 익숙하지 않은 강사님이 출제한 낯선 문제를 실제 시험처럼 풀어보고 싶었기 때문입니다. 실제로 실무와 이론이 타 학원에 비해 상당히 어려운 편이었고, 이러한 하드 트레이닝은 실제 시험에 큰 도움이 되었습니다.

04 시기별 학습방법 및 시기별 강의추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

[2020. 7. ~ 2020. 9.]

이 시기에는 실무 기본강의와 법규 기본강의 정도를 들었습니다. 그냥 강의 듣고 예제 푸는 정도로 공부했습니다.

[2020. 9. ~ 2021. 4.]

저는 대학교와 병행했기에 1차만 올인했었는데, 시험이 3월이 아니라 4월 말인 것을 보고 이론 기본강의 정도를 추가적으로 수강했습니다.

개인적으로 1차는 보수적으로 준비하는 것이 좋다고 생각하기 때문에 5~6개월 정도 넉넉히 잡고 안정적으로 합격하시는 걸 권합니다.

[2021. 4. ~ 2021. 8.]

이 시기에는 2차 공부를 하긴 했으나, 솔직히 많이 하지 않았습니다. 어차피 생동차로 붙을 것 같지도 않았고 지금 공부해봤자 달라질 게 없다고 생각해서

그냥 공부하는 척만 했습니다. 다시 돌아간다면, 이 시기에 정말 최선을 다할 것 같습니다. 결과를 떠나서 저 때 논 것에 대한 후회를 2022년 내내 했기 때문입니다.

무조건 안된다고 생각하지말고 0.1%라도 가능성이 있다면 최선을 다하는 게 맞는 것 같습니다.

[2021. 8. ~ 2021. 11.]

2차가 무조건 떨어진 것을 알았으나 공부가 잘 되지 않아서 이 시기에는 딱 두가지 목표(공인중개사 합격과 김기홍 행정법 완강)만 정했습니다.

그리고 두 가지를 다 했습니다. 공인중개사 한달, 김기홍 행정법 완강 + 서브정리에 한달 정도 걸린 것 같습니다.

그 외에는 여행 다니고 친구들 만나고 내년 2차 시험 준비를 위해 체력을 충전했던 것 같습니다.

[2021. 11. ~ 2022. 2.]

이 시기에는 GS를 듣지 않고, 실 이 법 기본 강의를 다시 들으면서 서브를 만들고 다듬었습니다. 이 시기에 기본서 정독도 했던 것 같습니다.

실무는 천점 문제를 3번 정도 풀었고 종합 문제를 3번 정도 풀었습니다.

다만 모든 문제에 대해서 다 푼 것은 아니고, 처음에는 다 풀고 모르는 것은 X 애매한 것은 세모로 표시한 뒤, 두 번째는 X와 세모만, 세 번째는 X만 이런 식으로 다시 풀었습니다.

저는 양치기라는 방법을 별로 좋아하지 않습니다. 특히 실무에 있어 많이 푸는 것보다 정확하게 어떤 내용을 기술해야하는 지를 알고 한번 정확히 풀고 그 내용을 외우는 것이 더 도움도 되고 시간도 절약된다고 생각합니다.

언제든지 풀어도 맞출 수 있는 3방식을 계속 푸는 것이 어떤 의미가 있겠습니까? 차라리 잘 모르는 도시정비, 유형별은 한번 더 푸는 것이 유의미하다고 생각했습니다.

[2022. 2. ~ 2022. 7.]

GS를 따라가면서 토요일은 GS 풀이, 일요일은 복기 및 관련 문제 풀이, 평일에는 타 학원 스터디 한 두개 정도를 구해서 풀고 서브에 정리하는 식으로 공부했습니다.

너무 많은 스터디를 풀 필요 없이 주 스터디 1개와 부 스터디 1개 정도로 서브에 추가하면 좋을 것 같습니다.

다만, 실무의 경우는 적어도 주 1 부 2개 정도로 일주일에 300점은 푸시는 것을 추천드립니다. 생각보다 감이라는 것이 빨리 떨어지더라구요. 꼭 아침 9시 반부터 풀진 않아도 된다고 생각합니다.

이론, 법규의 경우는 펜으로 작성하면 손목이 너무 아파서 타이핑을 했습니다.

그러나 3기부터는 실제로 100점을 써봐야하기 때문에 본인의 속도도 가늠할 겸 스터디에서 직접 써보는 것을 추천드립니다.

05 후배 예비 평가사님들을 위한 학습 TIP & 하고픈 말

저는 오전마다 푸는 실무 개별스터디도 하지 않았고, 아침에 일찍 일어나서 공부하는 규칙적인 생활을 하는 수험생도 아니었습니다.

GS도 2기부터 들었고 성적이 매번 우수하지는 않았습니다. 그래도 나름 고득점으로 합격한 걸로 보아서, 이런 것들은 합격생들에게서 나타나는 높은 경향성일 뿐이지

반드시 인과관계로 이어지는 것은 아닌 것 같습니다.

저는 스터디 점수가 안좋아도 교수님이라면 내가 쓴 글을 제대로 평가해주시겠지 라고 생각하면서 제 방식을 고수했던 것 같습니다.

또한, 실무의 경우 완주의 압박을 받으실 겁니다만 사실 완주하면 고득점으로 이어지지만 완주를 하지 못해도 합격하는데는 크게 지장이 없습니다.

저는 실무의 경우 4번 문제를 안풀었어도 60점이 넘습니다. 즉, 완주를 목표로 연습하는 것은 좋지만 너무 큰 압박을 받지 마시고 본인이 좀 느리더라도 정확하게 푼다면

거기에 맞춰서 공부하시는 게 좋을 것 같습니다.

정해진 틀에 맞춰 글을 작성하다보니 제가 하고 싶은 말이 제대로 전달된지 모르겠습니다.

혹시나 궁금하신 사항이 있다면 제 블로그에 댓글을 남겨주시거나 네이버 메일을 보내주시면 답변드리겠습니다.

블로그는 네이버에 hoondoran을 검색하시면 되고, 메일은 hoondoran@naver.com 으로 보내주시면 됩니다.

이번 시험의 경우 아쉽게 이론 과락으로 떨어지신 분들이 많은 걸로 알고 있습니다.

상심이 크실테고, 어떤 위로의 말로도 위로가 안되는 걸 알지만 마음 잘 추스리시길 바라겠습니다.

10년 후에 봤을 때 9년차 평가사나 10년차 평가사나 무차별하지 않습니까?

나중에 업계에서 좋은 관계로 뵙길 바라겠습니다.