감정평가사

Theme. 01 감정평가사를 준비하게 된 동기와 수험기간(2021.05.10. - 34회 시험일)

안녕하세요 제34회 감정평가사 시험에 합격하게 된 학생입니다. 저는 자영업을 하고 있고 코로나가 발생한 후에 내방객이 감소하여 시간이 생겨 31회 공인중개사를 취득하였습니다. 공인중개사 공부를 하면서 ‘감정인’이라는 직업이 있다는 것을 알게 되었고 그게 감정평가사라는 직업임을 알게 되었습니다. 시험이 끝나고 바로 시작할까 했지만 ‘2차가 어렵다는데 1차만 과목 겹친다고 공부하면 무슨 의미가 있나’라고 생각하고 공부생각을 접었습니다. 하지만 2021년 4~5월쯤에는 ‘인생 마지막 공부라고 생각해보고 도전이나 해보자‘라는 생각으로 수험에 뛰어 들었습니다. 수험기간은 2년 2개월이네요. 개인적으로는 올해 시험 운이 좋았다고 생각합니다(출제된 문제 측면에서)

Theme. 02 나만의 학습방법 및 노하우/전략

저는 지방에 거주하기에 전부 온라인으로 강의를 듣고 스터디 또한 온라인 첨삭으로 참여하였습니다. 과거에는 온라인으로 하면 아무래도 합격확률이 낮아진다고 인식하였으나, 본인 의지가 강하고 꾸준하게 공부 할 수 있다면 온라인으로도 충분히 합격할 수 있다고 생각합니다. 결국 꾸준히 제대로 공부하였다면 즉 합격권의 실력에 들어온다면(개인적으로는 실무 문제 완주, 이론 법규는 15~16pg 쓰기) 이후로는 시험장에서의 출제문제 운과 컨디션이라고 생각합니다. 저는 자영업에 종사하고 있기에 매일 정해진 출근시간이 있었기에 생활패턴을 유지할 수 있었고 공부를 지속할 수 있었습니다

Theme. 03 과목별 수험방법 노하우 및 전략 & 과목별 강의 추천(프라임법학원 수강한 강의 포함)

감정평가사 시험이 불확실성이 큰 시험이라는 것은 알고 계실겁니다. 단적인 예로 초시 점수보다 유예 점수가 무조건 높을 것이라고 보장할 수 없죠.(특히 실무) 이론과목 또한 무슨 문제가 나올지 모른다는 점에서 불확실성이 크고 그나마 법규과목이 투입시간과 결과가 상대적으로 정비례한다고 보입니다. 따라서 미리 전략을 세우고(외우는건 아니고 체화) 시험장에서 해내야 합니다. (제가 프라임 강의는 작년에 이현진평가사님꺼만 들어서 강의 특징에 관한건 법규만 작성합니다)

1. 실무[54점(33회) -> 47점(34회)]

실무의 경우 어느 정도 지식자체에 대한 실력이 쌓이면 그 다음부터는 눈치, 순발력, 과감함이 필요하다고 생각합니다. 특히 올해 시험..저는 사실 4번도 제대로 못풀었고 2번도 보자마자 멘탈이 좀 나갔습니다. 실제 시험장에서는 상당히 당황하기 마련인데, 그럴수록 내가 배운 기본을 생각하십시오. 저도 기준시점 틀렸습니다(근데 종전자산평가 기준시점 근거, 도정법 74조에 따라 사업시행인가일?이지만 미제시로 가격조사완료일로 한다. 여기에는 현장조사완료일이 시험날짜라는 점에 선입견 작용) 이거 쓰고 틀렸습니다. 그리고 2-1번의 종전자산평가인데 20점을 부여했다는 것에서 ‘노가다 하라는거구나‘를 느꼈습니다. 즉, 내가 모르는 것은 공부한 것에서 나름대로의 근거(법조문)를 들어 쓰고 틀리면 방어적인 답안이 됩니다. 그리고 배점을 보고 눈치 있게 문제 해결방향을 잡으시는 것도 좋습니다. 물론 2-1의 경우 ‘다세대’라는 점과 뒤에 개별요인표 보고 평가방법을 알 수 있긴 하지만요. 정리하면 내가 알고 풀 수 있을 거 같은 문제는 최대한 빠르고 정확하게 풀고 풀기 어렵다고 보이는 문제(공부하다보면 느낌 옵니다)는 관련 내용에 대해 내가 쓸 수 있는 것과 전체적인 모양새만을 잡는 느낌으로 과감히 풀이하셔야 합니다.

2. 이론[45.5점(33회) ->58점(34회)]

제가 ‘시험 운이 좋았다‘라고 느낀 과목입니다. 솔직히 1번 문제 기본서에서 읽으면 알긴 아는데 또 이게 글로 쓰려면 안 써지고 그렇다고 외우기도 귀찮은 테마입니다. 저는 이론 공부를 그냥 기본서만 처음부터 끝까지 읽는 식으로 공부해서 나름대로의 수익환원법 내용이 머리에 있었습니다. 즉 계속 읽어서 그런지 책 필기의 잔상이 보였습니다. 그래서 목차도 나름대로 구체적으로 뺄 수 있었고 내용도 기본서 수준으로는 쓸 수 있었습니다. 그리고 1-3번도 사실 뒤편에 새로운 감정평가기법? 나오면서 동적DCF, 블랙숄즈, 이항모형? 이런거 나오면서 등한시하는 부분이잖아요? 저는 그냥 처음부터 끝까지 특별한 강약조절 없이(학자나오는 곳은 제외) 읽었기에 대응할 수 있었던거 같습니다. 정리하면 기본이 중요합니다. 내가 모르는 것은 남들도 모른다고 생각하시고 대신 남들도 적당히 쓸 수 있는 문제는 내가 잘 써야한다라고 생각하고 공부하시는게 좋습니다

3. 법규[44.5(33회) -> 62점(34회)] <수강강의 : 이현진 종합문풀 + 파이널>

저는 온라인 강의를 듣다보니 어쩔 수 없이 서울법학원 올패스로 끊어서 강의를 수강하였지만, 이현진 평가사님 강의를 첫 1차시험을 본 후 2차시험이 3개월 남은 시점에서 답안지를 작성하기가 어려워서 지푸라기라도 잡는 심정으로 수강하였습니다. 초기에 법규과목은 내용을 알아도 서브 내 목차를 어디까지 빼야 하는지 감이 안 왔습니다.(막 협의소익 목차 있으면 어디까지 써야하는지, 보증소 목차는 어디까지 쓰는지) 그래서 추가적으로 이현진 평가사님 강의를 수강한 것이고 이현진 평가사님이 종합문풀에서 테마별로 답안에 필요한 정도의 양만 정해주시기에 답안지 작성방법에 대한 감이 온 거 같습니다. 제가 생각하는 이현진 평가사님 강의의 장점은 1. 쉽다, 2. 압축된 강의라고 생각합니다. 법규를 공부하다보면 생각보다 양이 많고 불의타 같은 것도 걱정됩니다. 그런데 33회, 34회 기출문제를 보시면 불의타에 대비하기보다는 ‘시중 중요 논점을 오히려 다듬고 명쾌하게, 있어보이게 작성하는 것이 더 나은 전략이다‘라고 생각될 것입니다. 즉, 법규 또한 이론과 비슷합니다. 남들도 다 적당히 잘 쓰는 논점을 차별화하거나 정확하게 쓸 수 있도록 공부하시길 바랍니다(판례와 사안의 해결) 그게 오히려 방어적이면서도 공격적인 답안 작성 방법이라고 생각합니다.(+ 사안의 해결 포섭시 문제해서 제시한 법조문을 적극 활용하셔요. 저는 활용했습니다)

Theme. 05 후배 예비 평가사님들을 위한 학습 TIP & 하고픈 말

비록 33회 대비로 이현진 평가사님 강의를 수강하게 되어 수강후기를 작성하지만 이현진 평가사님께 감사하다는 인사를 드리고 싶습니다. 드리고 싶은 말은 첫 2차 시험을 대충 치르지 마세요.(어느 정도는 공부한 상태에서 치면 더 좋습니다) 물론 초시 동차 합격이면 가장 좋겠지만, 첫 2차 시험을 보면 나 자신만이 느끼는 것이 분명 있습니다. 즉, 점수를 받고나면 ‘내가 뭐가 약한지’, ‘이 정도 썼더니 이 정도 점수가 나오네‘, ’아 논점이탈은 절대 안된다‘, ’대표판례는 잘 써야 하고 사안의 해결 안 쓰면 점수 낮게 나온다‘ <-이게 제가 초시 때 법규에서 느꼈던 점들입니다. 이 느낌은 답안지를 작성한 나만 깨닫는 느낌이고 다음 해 합격을 위한 전략 수립에 매우 중요한 것입니다. 그러니 초시 대비도 최대한 열심히 공부해서 치르시고 다음 해 2차 합격을 위해 보완해야 할 점을 느끼시고 이를 전략으로 활용하신다면 그래도 좋은 결과가 있을거라고 생각됩니다. 감사합니다. 느낀 점을 솔직하게 적다보니 비문이 있기도 하지만 수험생 분들에게 보다 와닿을 수 있도록 작성하였으니 양해 바랍니다.